Meskipun dianggap sebagai benteng liberal, California jauh lebih tidak “ramah penyewa” daripada rekan-rekannya di Pantai Timur, sebuah studi baru menemukan.
Menurut penelitian yang ditulis bersama oleh ekonom perumahan UC Irvine Ed Coulson, negara bagian peringkat ke- 15 di negara ini dalam hal perlindungan penyewa, di belakang Delaware, Rhode Island, Massachusetts dan New york city.
Bahkan Alaska, Nebraska, Kentucky dan South Dakota memiliki undang -undang yang lebih kuat melindungi penyewa dari penggusuran, kenaikan sewa dan setoran keamanan yang berlebihan.
“Orang mungkin berpikir bahwa negara -negara biru pantai mungkin memiliki lebih banyak keramahan penyewa, tetapi itu tidak selalu terjadi,” kata Coulson, direktur Pusat Real Estat UCI. “Dengan indeks kami, California bahkan tidak ada di 10 besar”
Studi ini, yang muncul dalam edisi Mei dari Journal of Urban Economics, menguji hipotesis yang berumur beberapa dekade bahwa perlindungan penyewa yang lebih kuat menyebabkan sewa yang lebih tinggi dan tingkat kekosongan yang lebih rendah. Compromise mungkin merupakan tingkat penggusuran yang lebih rendah untuk beberapa orang dengan imbalan sewa yang lebih tinggi untuk semua.
“Sementara peraturan yang ketat dapat mengurangi penggusuran, mereka dapat menyebabkan konsekuensi yang tidak diinginkan seperti harga rumah yang meningkat dan tunawisma yang meningkat,” kata penelitian itu.
Untuk mengetahui apakah itu benar, Coulson dan rekan penulis Thao Le (Universitas Negeri Georgia), Victor Ortego-Martic (UC Waterfront) dan Lily Shen (Universitas Clemson) membuat indeks yang mengukur undang-undang perlindungan penyewa masing-masing negara bagian.
Mereka kemudian membandingkan peringkat statistik dengan metrik seperti keterjangkauan sewa, tingkat penggusuran dan tingkat kekosongan.
Studi ini menemukan bahwa Hawaii berada di peringkat tertinggi di negara ini untuk keramahan penyewa. Utah, di sisi lain, memiliki kemiringan pro-lland terkuat, diikuti oleh Colorado, Idaho, Virginia Barat dan Louisiana.
Studi ini menyimpulkan bahwa hipotesis akademik, sebagian besar, benar pada uang – tetapi dengan twist.
Ya, negara bagian dengan perlindungan penyewa yang lebih kuat cenderung memiliki pasar sewa yang lebih ketat dan kurang terjangkau.
Namun, jumlah penyewa dan tuan tanah juga meningkat di pasar -pasar tersebut. Penyewa tertarik ke tempat-tempat ramah yang lebih ramah penyewa, dan permintaan yang lebih tinggi meningkatkan pasokan perumahan.
Kami meminta Coulson untuk menjelaskan temuannya. Komentarnya telah diedit untuk panjang dan kejelasan.
T: Apa tujuan dari penelitian ini?
A: Ada banyak perhatian yang diberikan pada penggusuran dalam lima tahun terakhir atau lebih, terutama karena undang -undang disahkan untuk mencegah penggusuran selama pandemi.
Jadi kita harus memikirkan apa dampak dari undang -undang ini.
Dan kemudian kami berpikir, baik, ada seluruh rangkaian undang-undang yang mengatur hubungan pemilik-penyewa, dan semuanya saling berhubungan. Jadi, kami memeriksa undang -undang satu per satu untuk setiap negara bagian, dan memilih 12 undang -undang yang setiap negara bagian memiliki undang -undang.
Kami menggabungkannya bersama secara statistik, dan datang dengan indeks keramahan penyewa ini untuk setiap negara bagian.
T: Hukum macam apa yang Anda dasarkan indeks Anda?
A: Ada undang -undang yang mengatur deposito keamanan. Ada undang -undang tentang penghentian (sewa). Ada undang -undang tentang apa yang terjadi dalam kasus pelanggaran sewa. Ada undang -undang tentang penggusuran.
Misalnya, ada satu tentang uang jaminan maksimum, apakah itu sewa satu bulan atau sewa dua bulan atau sewa lima bulan.
T: Bagaimana peringkat yang lebih tinggi berdampak pada pasar perumahan?
A: Anda akan berpikir bahwa pemasok perumahan mungkin bereaksi terhadap peningkatan keramahan penyewa ini dengan mengatakan, “Oke, saya tidak ingin menjadi bagian dari pasar perumahan ini lagi. Saya menarik pasokan saya dengan satu atau lain cara.”
Dan apa yang akan dilakukan adalah membuat pasar perumahan lebih ketat bagi penyewa. Karena itu, ini akan menghasilkan sewa yang lebih tinggi, dalam lowongan yang lebih rendah, dan mungkin secara ekstrem, peningkatan tingkat tunawisma.
Dan itulah yang hampir terjadi.
Itu berarti sewa yang lebih tinggi. Itu berarti lebih sedikit lowongan. Statistik tentang ini sedikit kabur, tetapi lebih sering daripada tidak, itu menyebabkan peningkatan kecil dalam tingkat tunawisma.
Tetapi kejutannya adalah ada juga peningkatan permintaan untuk tinggal di tempat -tempat ini. Dengan kata lain, penyewa melihat lokasi yang ramah penyewa, (dan) yang meningkatkan permintaan untuk tinggal di lokasi tertentu.
Dan dari situlah sewa yang lebih tinggi berasal. Ini tidak benar -benar berasal dari penarikan pasokan. Apa yang kita lihat adalah peningkatan permintaan dan pasokan ketika ada lebih banyak keramahan penyewa.
T: Studi Anda menyebutkan bahwa penggusuran mengarah pada konsekuensi sosial dan ekonomi yang negatif, termasuk kekerasan remaja, kinerja sekolah yang buruk dan kesehatan fisik dan psychological yang buruk. Jadi, mana yang lebih buruk, biaya sosial yang mengerikan dari penggusuran atau sewa yang lebih tinggi?
A: Ya, itu pertanyaan yang sulit.
Trade off adalah pencegahan penggusuran bagi sebagian orang versus sewa yang lebih tinggi untuk semua orang.
Pembayaran sewa yang lebih tinggi seperti asuransi yang tidak dapat diusir. … Ini adalah peningkatan sewa sederhana dalam pertukaran untuk probabilitas yang lebih rendah untuk diusir.
T: Setiap tahun, kelompok tuan tanah dan kelompok -kelompok hak penyewa pergi berperang di Sacramento, dan sebagian besar, tuan tanah keluar di atas. Hanya 31 dari 539 kota dan kabupaten California yang memiliki kendali sewa, menurut penyewa bersama. Tiga kali, reformasi kontrol sewa telah menjadi pemungutan suara negara, dan tiga kali lipat dalam kekalahan. Mengapa penyewa tidak memiliki lebih banyak otot politik di California yang didominasi Demokrat?
A: Sepertinya mereka tidak mendapatkan banyak kemajuan dibandingkan dengan beberapa tempat lain. Kota New york city, misalnya.
Kontrol sewa seperti yang terburuk dari kedua dunia, karena jika Anda memaksakan kontrol sewa, Anda membuatnya lebih sulit bagi tuan tanah, tetapi mereka tidak mendapatkan kompensasi untuk itu.
Dengan undang -undang penggusuran, ada kompensasi untuk pemilik karena sewa naik.
Jika Anda berpikir bahwa pasokan perumahan adalah kunci untuk menciptakan perumahan yang terjangkau, penelitian kami menunjukkan bahwa skala sedikit menyeimbangkan. Penyesuaian yang dilakukan pasar perumahan sebagai tanggapan terhadap perubahan dalam undang -undang ini tidak mengalahkan jalan menuju perumahan yang berlimpah dan terjangkau.
T: Apa yang dapat dipelajari oleh anggota parlemen, tuan tanah, dan kelompok penyewa dari penelitian ini?
A: Beberapa hal. Salah satunya adalah bahwa salah satu tujuan kelompok hak penyewa adalah untuk mencegah penggusuran. Dan apa yang ditunjukkan oleh penelitian kami adalah bahwa, ya, undang -undang penggusuran dan hak penyewa penyewa tampaknya memiliki dampak penurunan pengusiran.
Pelajaran lain yang akan saya ambil dari ini adalah bahwa itu tidak semua berita buruk karena respons pasar perumahan dan peningkatan pasokan memang memperbaiki banyak konsekuensi negatif yang menurut orang akan terjadi jika Anda menciptakan lebih banyak hak penyewa.
Ed Coulson
Judul: Profesor Ekonomi dan Direktur Pusat Real Estat
Organisasi: Paul Merage School of Organization, College of The Golden State, Irvine
Kota Tempat Tinggal: Dana Factor
Pendidikan: Sarjana Ekonomi dari UC, Waterfront; Doktor di bidang Ekonomi dari UC San Diego
Pekerjaan sebelumnya: Profesor Ekonomi dan Raja Fakultas di Real Estat di Pennsylvania State College; Profesor Ekonomi dan Direktur Existed Institute for Real Estate Researches di University of Nevada, Las Vegas.
