BERKELEY– Ketika kota-kota di Bay Area bergulat dengan kebutuhan untuk menambah lebih banyak perumahan di pusat kota mereka melalui perubahan peraturan zonasi, rencana untuk memungkinkan gedung-gedung di Berkeley menjulang lebih tinggi di tiga koridor bisnis telah memicu pergerakan di antara pemilik toko dan penduduk yang khawatir mereka akan diusir.
Masih dalam tahap penyusunan, Pembaruan Zonasi Koridor Berkeley mengusulkan peningkatan jumlah rumah yang diizinkan untuk dibangun di bagian jalan Solano, College, dan North Shattuck. Prinsip inti dari proyek ini adalah keadilan, kata Walikota Adena Ishii.
Dengan mengizinkan bangunan setinggi 4 hingga 9 lantai di sepanjang koridor tersebut, wilayah kota yang lebih kaya akan mengambil bagian dalam pertumbuhan perumahan setelah beberapa dekade perubahan dilakukan di wilayah yang secara historis kurang terlayani di Berkeley Selatan dan Barat.
“Kami ingin mendorong lebih banyak perumahan, semua jenis perumahan, sehingga kami dapat mempertahankan orang-orang di kota kami. Ini adalah bagian besar dari melindungi orang-orang kami di sini dan memastikan mereka memiliki tempat tinggal yang aman,” kata Ishii.
Tidak semua merasa terlindungi oleh rencana tersebut.
Save Berkeley Shops, sebuah organisasi nirlaba yang baru-baru ini didirikan oleh warga dan pemilik bisnis yang peduli, berpendapat bahwa apa yang diusulkan akan menyebabkan meroketnya nilai properti yang dapat menaikkan harga sewa, mempersulit perolehan sewa jangka panjang dan pada akhirnya memaksa bisnis keluar karena pengembang besar masuk.
Dua anggota pendiri kelompok ini adalah David Salk dan Claudia Hunka.
Salk baru berusia 25 tahun pada pertengahan tahun 1970 -an ketika dia membuka Focal Point, sebuah kantor ahli kacamata di lingkungan Elmwood. Sekitar lima tahun kemudian, Hunka dan mendiang rekannya Bob membuka Your Fundamental Bird, toko hewan peliharaan yang mengkhususkan diri pada burung, di College Avenue.
Kedua bisnis tersebut bertahan selama puluhan tahun dalam masa naik turun ekonomi, peralihan ke pusat perbelanjaan dan kemudian belanja online, dan yang terbaru, pandemi global yang mengakibatkan banyak bisnis tutup. Mereka mengatakan usulan perubahan zonasi merupakan hambatan yang paling menantang dan radikal.
“Ada begitu banyak potensi tabrakan atau lebih buruk lagi, ranjau darat, yang merupakan bagian tak terpisahkan dari hal ini dan kami tidak ingin mengulangi kesalahan yang telah dilakukan,” kata Salk.
Penyelenggara Save Berkeley Shops bersikeras bahwa tujuan mereka bukanlah anti-perumahan.
Pengacara yang berbasis di Hunka, Salk dan Berkeley, Donald Simon, seorang penduduk Elmwood yang bekerja secara sukarela dalam inisiatif ini, mengatakan bahwa mereka akan mendukung pembangunan perumahan yang lebih terjangkau di seluruh kota, namun menegaskan bahwa proposal tersebut tidak akan menghasilkan hal tersebut.
Skenario yang sedang dipelajari dalam Pembaruan Zonasi Koridor saat ini mencakup peningkatan ketinggian bangunan dari 2 lantai menjadi 8 lantai di sebagian Solano Method, 2 lantai menjadi 6 lantai di University Avenue dan 3 lantai menjadi 9 lantai di North Shattuck Opportunity.
Ketinggian yang lebih tinggi akan dicapai sebagian dengan mempertimbangkan incentive kepadatan negara, yang memungkinkan pengembang untuk membangun lebih besar tergantung pada jumlah perumahan terjangkau yang mereka sertakan dalam proyek mereka. Beberapa perhitungan bisa berarti bangunan setinggi 14 lantai, Simon memperingatkan.
Staf dan tim konsultan kota dari perusahaan Raimi + Associates tidak yakin setiap bidang di koridor akan dibangun kembali hingga mencapai ketinggian tersebut, kata Ishii. Lokasi yang lebih besar kemungkinan besar akan dibangun kembali, yang berarti “pemindahan massal bisnis lokal kami tidak terlalu menjadi kekhawatiran seperti yang dikhawatirkan masyarakat,” kata Ishii.
Namun Simon mencatat bahwa pengembang dapat membeli dan menggabungkan beberapa bidang yang lebih kecil untuk menciptakan pengembangan yang lebih layak. Dan undang-undang negara bagian kini melarang yurisdiksi untuk melakukan downzoning, yang berarti pemerintah kota tidak akan diizinkan untuk membatalkan perubahan meskipun perubahan tersebut terbukti merugikan koridor bisnis.
“Sepertinya ‘mari kita bangun perumahan sesuai keinginan pengembang sehingga kita bisa mendapatkan sebanyak mungkin perumahan,’ dan itu adalah pendekatan yang sangat mendasar dan kurang informasi terhadap isu serius yang patut dan memerlukan analisis lebih mendalam,” kata Simon. “Anda berbicara tentang mengubah undang-undang kota untuk mendorong pengembang datang dan menghancurkan koridor ritel yang berkembang dan menggantinya dengan entah apa, dan hal itu tampaknya tidak bertanggung jawab.”
Yang perlu dilakukan seseorang untuk yakin bahwa ketakutan kelompok itu benar adalah berjalan melalui pusat kota Berkeley, kata tiga anggota Save Berkeley Store. Etalase toko-toko yang kosong berjejer di jalan-jalan kota yang siap untuk dibangun kembali, menjadikannya “bayangan dari apa yang dulu,” kata Salk.
Membayangkan koridor bisnis kuno di sepanjang University, Solano atau North Shattuck menjadi “kerusakan tambahan” dalam upaya kota untuk mendapatkan lebih banyak perumahan sungguh memilukan, kata Hunka. Baik yang sudah tinggal di lingkungan mereka selama beberapa dekade atau baru saja berdiri, dia mengatakan para pemilik usaha kecil independen di koridor tersebut telah mengerahkan segalanya untuk toko mereka, dan dia ingin melihat mereka semua berkembang.
“Saya datang ke lingkungan ini karena kecintaan terhadap lingkungan ini. Dan melihat kehancurannya, menurut saya, adalah tindakan kriminal,” kata Hunka. “Komunitas ini, lingkungan inilah yang membutuhkan waktu puluhan tahun untuk berkembang. Jika Anda menghancurkannya, Anda kehilangannya, maka komunitas tersebut tidak akan kembali lagi.”
Sejumlah faktor telah menyebabkan kondisi pusat kota saat ini, kata Ishii, termasuk pandemi COVID- 19, kemerosotan ekonomi yang diakibatkannya, dan tarif bahan bangunan yang diberlakukan oleh pemerintahan Trump. Ishii mengatakan dia dan Anggota Dewan Igor Tregub bekerja sama untuk mengisi etalase yang kosong dan mendorong kemajuan pada proyek-proyek yang terhenti.
Menghadapi tekanan dari negara bagian, yurisdiksi di seluruh Bay Location harus mengambil langkah yang lebih kuat untuk meningkatkan stok perumahan mereka, termasuk bermitra dengan BART, universitas, dan organisasi nirlaba dalam proyek perumahan.
Meskipun didorong oleh tujuan untuk menyediakan lebih banyak perumahan di kota yang mahal untuk ditinggali, Ishii mengatakan mencegah banyak kekosongan di sepanjang jalan University, Solano dan North Shattuck juga penting bagi pejabat kota yang bersedia dan aktif berencana untuk bertemu dengan pemilik bisnis lokal.
“Harus ada keduanya dan kami perlu memiliki lebih banyak perumahan, dan kami perlu mempertahankan bisnis lokal kami di sini,” kata Ishii. “Ini adalah kesempatan yang menarik bagi kami untuk memiliki perumahan tambahan dan mendukung usaha kecil kami. Kami akan terus bekerja sama dengan usaha kecil kami untuk memastikan mereka merasa didukung.”
Para anggota Save Berkeley Shops juga sangat ingin bertemu dengan para pengambil keputusan, dan berharap para pejabat akan lebih banyak mendengarkan daripada berbicara. Organisasi ini berencana mengadakan pertemuan komunitas untuk memberikan edukasi lebih lanjut kepada masyarakat dan berbicara dengan sesama anggota komunitas tentang proyek kota tersebut.
Tujuan utamanya, kata mereka, adalah agar pemerintah kota menyadari perlunya rencana visi yang lebih substansial dengan strategi nyata untuk melindungi koridor usaha kecil dan strategi yang ditargetkan untuk mengembangkan perumahan yang terjangkau di lingkungan mereka. Menurut mereka, ini adalah hasil yang diinginkan oleh bisnis lokal, karyawan, dan pelanggan mereka.
“Saya masih berharap bahwa kota Berkeley akan mendengar suara-suara ini dan tidak menganggap kami sebagai sekelompok orang yang memiliki hak istimewa yang mencoba untuk menjauhkan perumahan dari lingkungan kami,” kata Salk. “Kami mendengar dengan jelas bahwa mereka ingin melihat lebih banyak perumahan tersedia di ketiga distrik ini. Kami tidak mengatakan tidak. Apa yang kami katakan adalah mari kita kembangkan rencana yang mempertimbangkan kebutuhan untuk mendapatkan lebih banyak perumahan sambil melindungi distrik komersial dan bisnis ini.”
