Ketika dua raksasa genuine estat meningkatkan perang atas bagaimana rumah harus terdaftar untuk dijual secara online, kedua belah pihak mengatakan mereka bertindak demi kepentingan konsumen.
Kedua belah pihak juga berdiri untuk menghasilkan banyak uang jika mereka menang.
Masalah ini meningkat pada akhir tahun 2023, ketika Compass, broker terbesar di negara itu berdasarkan volume penjualan, mulai menyarankan penjualnya untuk menggunakan pendekatan pemasaran tiga fase-membuat rumah mereka hanya terlihat oleh agen dan klien kompas sebagai daftar “pribadi”, membuat mereka hanya dapat dilihat melalui Compass.com, dan memesan pilihan untuk kemudian menjadikan mereka publik di tempat yang populer di rumah dan zat zat redh.
Di industri real estat, daftar adalah mata uang. Dihadapkan dengan ribuan dari mereka menghilang dari situsnya, Zillow meninju kembali.
Perusahaan yang berbasis di Seattle, mulai dari akhir Juni, berencana untuk memblokir daftar pribadi sebelumnya Dari tampil di situsnya – sebuah ultimatum yang diharapkan mengakhiri praktik kompas untuk berbagi daftar secara selektif sebelum muncul di site pencarian besar. Redfin akan mengikuti dengan larangan serupa pada bulan September.
Masing-masing pemain ini melempar dirinya sebagai merek pro-konsumen. Kompas mengatakan pendekatan pemasaran selektifnya menawarkan privasi dan kontrol penjual. Beberapa penjual ingin memasarkan ke grup yang lebih eksklusif sebelum rumah mereka muncul di situs daftar besar, yang menampilkan detail seperti hari di pasar dan pemotongan harga, yang dapat menandakan seorang penjual bersedia bernegosiasi berdasarkan harga.
Zillow dan Redfin mengatakan mereka untuk transparansi di pasar, yang baik untuk pembeli rumah dan penjual. Satu -satunya cara untuk mengetahui harga sebenarnya rumah, mereka berpendapat, adalah mengiklankannya seluas mungkin.
Tetapi Brian Boero, kepala eksekutif 1000 watt, sebuah agen pemasaran untuk perusahaan real estat perumahan, mengatakan sikap pro-konsumen mereka sebagian besar hanya pesan.
“Perusahaan -perusahaan ini menggunakan konsumen hampir seperti perisai manusia di sini untuk melindungi kepentingan bisnis mereka,” kata Boero. “Mereka mungkin mempercayai hal-hal ini dengan tulus, tetapi ini adalah yang pertama dan terutama tentang kepentingan diri sendiri yang rasional.”
Jika Compass memenangkan Perang Daftar Pribadi, itu akan menjungkirbalikkan paradigma dalam daftar rumah yang telah digunakan pembeli selama dua dekade terakhir.
Ketika Zillow dan Redfin tiba pada pertengahan tahun 2000 -an, mereka berjanji untuk mendemokratisasi pencarian rumah, menarik kembali tirai Di pasar yang pernah dikendalikan oleh agen dan data source lokal yang mereka operasikan disebut layanan daftar berganda. Bagi pembeli, pengalaman itu berubah dalam semalam: rumah -rumah yang pernah dimakamkan dalam iklan rahasia atau tersembunyi di buku -buku yang hanya bisa dilihat bersama dengan broker tiba -tiba hanya dengan klik.
Agen penjual pada awalnya bersukacita – mereka tidak harus bekerja keras untuk mengiklankan properti mereka, dan daftar di situs gratis.
Tetapi seseorang membayar: agen pembeli. Ketika calon pembeli mengklik tombol “Hubungi Agen” daftar daftar, Zillow atau Redfin menjual pertanyaan itu kepada agen pembayaran. Mereka juga mengambil sebanyak 40 % dari komisi agen jika mereka menutup penjualan. Pialang seperti Compass telah panjang dengan biaya curam.
Tetapi sebagai hambatan penjualan rumah untuk tahun ketiga berturut -turut, Compass berusaha mengubah permainan. Dengan menerbitkan daftar secara eksklusif di Compass.com, ia memotong perantara rujukan.
“Genuine estat yang terorganisir telah menerapkan aturan yang telah melucuti pemilik rumah dan agen fleksibilitas dan pilihan mereka,” Rory Golod, presiden pertumbuhan dan komunikasi di Compass, mengatakan dalam sebuah wawancara. “Mereka mencoba memonopoli ke mana persediaan pergi dan bagaimana orang menjual.”
Redfin dan Zillow, tentu saja, memiliki minat mereka sendiri untuk dilindungi-serta version yang datang untuk membentuk pengalaman pembelian rumah modern.
“Ini bukan hanya tentang Zillow atau Redfin – Web telah mengubah pencarian rumah menjadi lebih baik, di mana setiap pembeli dapat memiliki akses ke semua inventaris,” kata Joe Rath, kepala hubungan industri Redfin. “Penjaga gerbang dalam bentuk apa pun bertentangan dengan internet.”
Matt Kreamer, juru bicara Zillow, mengatakan bahwa transparansi adalah inti dari filosofi Zillow: “Kami percaya bahwa daftar rumah yang tersedia untuk beberapa pembeli harus tersedia untuk semua pembeli,” katanya.
Panggilan mereka untuk keterbukaan juga terjadi untuk melestarikan bisnis mereka: lebih banyak daftar, lebih banyak lalu lintas, lebih banyak biaya.
Pada akhirnya, Boero, kepala pemasaran, percaya bahwa kekuatan pasar Zillow akan memaksa kompas untuk berkedip.
“Zillow adalah merek paling kuat dalam sejarah perumahan,” kata Boero. “Kamu tidak bisa membayangkan tidak memiliki rumah di Zillow sebagai penjual rumah – kedengarannya hal bodoh terjadi.”
Tetapi orang lain melihat peluang untuk kompas untuk menang dalam membawa lalu lintas langsung ke situsnya.
“Southwest Airlines tidak menjual tiket di salah satu agregator online selama bertahun -tahun, dan mereka baik -baik saja,” kata Mike Delprete, seorang konsultan teknologi actual estat. “Orang -orang melihat berbagai sumber.”
Perselisihan tampaknya menuju ke kompromi yang akan memungkinkan kompas dan agregator daftar untuk menjunjung tinggi model bisnis mereka, daripada solusi yang berpusat di sekitar pembeli dan penjual.
Redfin’s Joe Rath mengatakan perusahaannya akan terbuka untuk menyembunyikan information tertentu seperti hari -hari di pasar dan penurunan harga, jika itu yang diperlukan untuk menjaga daftar publik. “Kami lebih suka memberi dasar di sana dan memiliki daftar,” katanya, “daripada tidak memiliki daftar sama sekali.”
Karena semua perusahaan ini dibayar persentase dari harga jual pamungkas rumah, ia menguntungkan baik broker dan portal pencarian untuk menjaga pembeli dalam gelap tentang detail yang mungkin mengarah pada harga yang lebih rendah. Pertempuran atas transparansi, tampaknya, memiliki batasan.
Apakah kompas atau portal pencarian menang, kedua kemenangan juga akan mempertahankan status yang belum tergoyahkan di genuine estat: komisi 2 % hingga 3 % untuk agen pembeli. Penyelesaian hukum tengara awal tahun ini mengancam paradigma struktur biaya-tetapi sejauh ini, model tradisional telah diadakan, meskipun beberapa agen biaya datar telah memecahkan cetakan.
Jadi mengapa aturan yang mengatur daftar rumah diputuskan oleh dua perusahaan besar yang mendapat manfaat dari mendorong harga setinggi mungkin?
“Dengan seberapa penting perumahan bagi perumahan, masyarakat, dan individu kita, ada pertanyaan mengapa informasi tentang rumah untuk dijual tidak diatur secara federal,” kata Boero.
Tetapi intervensi pemerintah dalam penjualan rumah tidak mungkin terjadi di tingkat government di bawah Presiden Donald Trump, yang telah mempromosikan deregulasi dan pasar bebas.
Regulatory authority negara bagian, Departemen Real Estat California, tidak memiliki wewenang hukum untuk membuat putusan pada daftar pribadi yang akan memberi tip skala menuju kompas atau zillow. Tetapi dapat, misalnya, mengharuskan agen untuk memberi penjual peringatan yang memadai tentang konsekuensi keuangan dari tidak muncul di situs daftar rumah utama, kata Summertimes Goralik, mantan penyelidik dengan departemen yang sekarang bekerja sebagai konsultan kepatuhan terhadap broker.
“Mereka perlu mengeksplorasi apakah broker melanggar kewajiban fidusia kepada penjual,” kata Goralik. “Apakah mereka memberikan semua informasi yang dibutuhkan penjual untuk membuat keputusan berdasarkan informasi tentang daftar secara pribadi?”
Sementara itu, Goralik tidak percaya dorongan untuk penjualan pribadi dan menempatkan daftar kembali ke tangan pialang membantu pembeli atau penjual.
“Kampanye skala luas untuk daftar pribadi tampaknya lebih berbahaya daripada kebaikan,” katanya. “Sepertinya kita akan kembali ke masa lalu. Aku untuk masa depan.”
