Pejabat Oakland mempunyai pandangan baru terhadap program perumahan kontroversial yang tidak selalu memberikan keterjangkauan seperti yang dijanjikan kepada para penyewa yang kesulitan.
Di seluruh California, kota-kota telah menandatangani rencana pembiayaan di mana gedung apartemen dibeli dan disewakan kembali dengan harga yang terjangkau bagi guru, perawat, dan pekerja berpenghasilan menengah lainnya. Sebaliknya, kesepakatan tersebut sering kali memperkaya investor dan pengembang obligasi secara finansial sambil memberikan sedikit diskon sewa – dan menyebabkan pemerintah daerah kehilangan jutaan dolar dalam pajak properti, demikian temuan organisasi berita ini.
Dengan harga sewa yang kembali meningkat di Oakland, kota ini melihat kembali program tersebut. Namun tidak seperti kota-kota lain, banyak yang menandatangani program ini ketika masih baru dan belum teruji, para pejabat di sini mendapatkan manfaat dari pembelajaran yang telah diperoleh kota-kota lain. Mereka menambahkan batasan yang mereka harap akan mencegah program ini menjadi pemberian finansial lainnya.
“Dua masalah utama yang kami lihat dalam kesepakatan-kesepakatan sebelumnya adalah seputar menangkap manfaat publik secara akurat dan memastikan keberlanjutan finansial dari kesepakatan-kesepakatan tersebut,” kata Analis Kebijakan Senior Oakland, Caleb Smith dalam sebuah pernyataan. “Pedoman yang diusulkan ini adalah seperangkat standar dasar untuk proyek perumahan bagi masyarakat berpendapatan menengah yang dapat menunjukkan manfaat publik yang jelas melebihi biaya yang terkait.”
Kesepakatan perumahan berpendapatan menengah yang dibiayai obligasi pertama kali dimulai di California sekitar tahun 2019. Dalam kesepakatan ini, sponsor swasta – biasanya pengembang atau investor real estat – mengidentifikasi properti dengan harga pasar yang akan dibeli, kemudian bermitra dengan lembaga negara yang dapat menerbitkan obligasi daerah – utang yang diterbitkan oleh pemerintah negara bagian dan lokal. Agensi menerbitkan obligasi dan menjadi pemilik properti. Sponsor proyek dibayar sejumlah biaya untuk pekerjaannya mengatur kesepakatan.
Karena properti tersebut kemudian dimiliki oleh instansi pemerintah, maka properti tersebut dibebaskan dari pajak properti. Kota dimana proyek tersebut disetujui juga harus menandatangani kesepakatan untuk memastikan pembebasan pajak properti, yang dapat bernilai ratusan ribu dolar setiap tahunnya.
Secara teori, sponsor proyek menggunakan penghematan pajak properti untuk membatasi harga sewa pada tingkat yang terjangkau bagi mereka yang berpenghasilan antara 80% dan 120% dari pendapatan rata-rata wilayah tersebut — antara $87.550 dan $134.250 untuk satu orang di Alameda County, misalnya.
Namun beberapa dari proyek-proyek berpendapatan menengah ini gagal memberikan penghematan yang berarti bagi para penyewa, meskipun ada ribuan pajak properti yang hangus, menurut temuan organisasi berita ini. Para investor menentang hal ini, dengan mengatakan bahwa banyak proyek telah memberikan keringanan kepada penyewa dari harga sewa pasar.
Beberapa dari proyek yang dibiayai obligasi ini, yang dibebani dengan utang yang berlebihan dan pertumbuhan sewa yang lebih rendah dari perkiraan, juga mengalami kesulitan keuangan.
Sementara itu, sponsor dan pemodal proyek telah meraup jutaan dolar. 13 kesepakatan perumahan berpendapatan menengah di Bay Area menghasilkan $25 juta sebagai biaya di muka untuk sponsor proyek, dan $48 juta lainnya sebagai komisi untuk bankir dan firma hukum yang menerbitkan obligasi. Bunga yang dikumpulkan oleh investor obligasi juga dibebaskan dari pajak pendapatan negara bagian dan federal, yang merupakan keuntungan besar di California, di mana tingkat pendapatan bisa mencapai 50% bagi mereka yang berpenghasilan tinggi.
Menurut laporan terbaru dari ApartmentList, Sewa San Francisco meningkat 12% pada tahun lalu, ketika pekerja AI pindah ke kota, hal ini menciptakan permintaan baru akan perumahan. Jika ledakan teknologi ini seperti yang terjadi sebelumnya, pertumbuhan harga sewa bisa meluas ke Oakland, di mana harga sewa mulai naik lagi setelah kemerosotan selama bertahun-tahun.
Dengan harga real estat residensial yang masih menurun di Oakland, kota ini melihat peluang untuk memperoleh properti dengan harga pasar yang sulit dengan harga diskon dan mengubahnya menjadi perumahan dengan pendapatan terbatas melalui model pembiayaan obligasi.
Namun alih-alih menargetkan penyewa yang berpenghasilan hingga 120% dari pendapatan rata-rata wilayah tersebut, Oakland akan fokus hanya pada mereka yang memiliki pendapatan rata-rata atau di bawah 80%. Proyek juga harus menunjukkan bahwa nilai penghematan sewa bagi penyewa setidaknya sebesar 110% dari pajak properti yang hilang. Biaya untuk administrator proyek juga akan dibatasi sebesar 3% dari nilai properti.
Pemerintah kota juga akan menjalankan program ini sebagai program percontohan, yang memungkinkan tidak lebih dari 600 unit diperoleh dan diubah menjadi perumahan bagi masyarakat berpendapatan menengah. Staf kota memperkirakan bahwa Oakland akan mengalami kerugian sekitar $960.000 per tahun – hal ini bukanlah hal yang signifikan bagi kota yang bergantung pada pemilih untuk mencalonkan diri. pajak parsel sebesar $40 juta per tahun pada tahun 2026 untuk membantu menutup defisit anggaran yang besar. Badan perpajakan lainnya, seperti Oakland Unified School District dan Alameda County, akan kehilangan pajak properti hingga $1,32 juta per tahun. Jika digabungkan, jumlahnya akan mencapai lebih dari $68 juta sepanjang masa obligasi 30 tahun.
Selama bertahun-tahun, sejumlah perusahaan swasta telah mendekati Oakland mengenai kesepakatan pembiayaan obligasi, namun kota tersebut tidak melakukan apa pun. Mereka mulai mempertimbangkan program ini lagi pada tahun 2024 setelah didekati oleh The Martin Group, sebuah perusahaan real estate di Oakland, yang mengusulkan untuk mengakuisisi 224 unit properti di dekat Danau Merritt di pusat kota Oakland melalui model pembiayaan obligasi berpendapatan menengah. Grup Martin akhirnya membatalkan rencana tersebut, dan membeli 19th & Harrison dengan pembiayaan swasta pada tahun 2025 seharga $61 juta pada Januari 2025, hampir setengah dari nilai properti yang dinilai setahun sebelumnya.
Peraturan Oakland yang lebih ketat mungkin mengurangi daya tarik program ini bagi pengembang. Perusahaan-perusahaan yang terlibat dalam kesepakatan perumahan berpendapatan menengah ini berhasil melawan upaya badan legislatif negara bagian untuk mengatur industri perumahan pada tahun 2022, dengan menyatakan bahwa batas sewa yang lebih ketat akan membuat proyek tidak mungkin dibiayai.
Ketika Oakland melihat lebih banyak gedung apartemen yang baru dibangun ditawarkan untuk dijual, mungkin ada potensi lebih banyak kesepakatan ‘berpenghasilan menengah’, kata Smith. Kota ini sedang meninjau proposal untuk mengakuisisi 4400 Martin Luther King Jr. Way, sebuah proyek perumahan mahasiswa dengan 57 unit yang konstruksinya telah selesai. terhenti selama setahun terakhir, dengan model pembiayaan obligasi.
