Panggilan untuk proposition untuk mengembangkan properti city surplus di sudut Wilshire dan Crenshaw Boulevards menarik tawaran dari tujuh kelas berat di dunia perumahan tunawisma.
Seiring dengan nirlaba besar seperti tempat tinggal, perumahan jalan setapak dan jembatan, penawar kedelapan-yang belum menghasilkan satu apartemen-menyajikan rencana berani untuk melakukan apa yang tidak bisa dilakukan oleh yang lain.
Better Angels, sebuah organisasi nirlaba yang didirikan oleh pengusaha teknologi yang telah mengalihkan perhatiannya ke tunawisma, mengatakan itu akan Bangun 212 system terjangkau Di properti, ditambah gedung kantor medis, tanpa perlu uang sepeser word play here pembayar pajak.
Berbeda dengan penawar lainnya, yang proposalnya mengandalkan kredit pajak dan hibah pemerintah lainnya, lebih baik malaikat mengatakan akan memasok 30 % modal sebagai ekuitas dan membiayai sisanya dengan pinjaman konvensional, memungkinkannya untuk membangun lebih cepat dan dengan biaya yang jauh lebih murah daripada proyek yang terjangkau.
Di antara beberapa inisiatif tunawisma yang diluncurkan oleh pendirinya, Adam Miller, Better Angels telah menetapkan misi yang ambisius untuk membantah kebijaksanaan konvensional bahwa perumahan yang terjangkau tidak dapat diproduksi tanpa subsidi pembayar pajak.
“Tujuannya adalah untuk menunjukkan cara untuk menghasilkan uang melakukan perumahan yang terjangkau karena kami percaya bahwa … satu -satunya cara Anda akan menyelesaikan krisis perumahan yang terjangkau adalah dengan membiarkan kapitalisme bekerja,” kata Miller.
Dengan dana investasi $ 300 juta, Miller berusaha memikat pengembang nirlaba jauh dari pasar mewah dan menciptakan peluang bagi pengembang skala kecil untuk berpikir di luar dupleks dan ADU.
Bersamaan dengan proposition city, lebih baik malaikat menawar proyek untuk membangun kembali yang pertama Fasilitas Kaiser Permanente di Pasadena Ini mengusulkan pusat perumahan dan kesehatan mental dengan campuran 300 tingkat pasar, device yang terjangkau dan suportif untuk orang -orang tunawisma sebelumnya.
Ini juga telah memasuki tawaran dalam kompetisi distrik Los Angeles Area College untuk proposal untuk menghasilkan perumahan siswa. Jika terpilih, itu akan membangun apartemen 54 system di dekat Sundown Joint di Silver Lake untuk mahasiswa Los Angeles City University dengan preferensi bagi mereka yang berada di atau keluar dari panti asuhan.
Better Angels berharap untuk membangun apartemen 54 device, ditampilkan dalam making, dekat Sundown Junction di Silver Lake untuk mahasiswa Los Angeles City College dengan preferensi bagi mereka yang berada di atau keluar dari panti asuhan.
(Onyx Architects, Inc.)
Metro dan LACCD telah mengumumkan bahwa pemenang akan dinamai musim panas ini. Penawaran pada proyek Pasadena ditutup pada bulan Mei, dan keputusan diharapkan sekitar tahun ini.
Menang atau kalah pada tawaran itu, Better Angels mendukung dua proyek kecil yang sedang dalam perjalanan untuk menyelesaikannya. Sebuah peletakan batu pertama akan diadakan di musim panas ini untuk apartemen 51 unit yang akan menggantikan rumah keluarga tunggal yang ditinggalkan di Los Angeles Selatan. Kemudian di tahun itu, izin diharapkan dikeluarkan untuk delapan lantai, 72 device membangun blok dari Manchester Method di Westchester.
Miller mempromosikan model perumahannya sebagai alternatif dari sistem subsidi ganda yang telah berusia puluhan tahun yang menggunakan kredit pajak yang ditambah dengan hibah pemerintah lainnya untuk membiayai konstruksi dan subsidi sewa untuk mendukung operasi yang sedang berlangsung.
Pengembangan kredit pajak lambat dan mahal karena subsidi sewa harus diamankan sebelum modal dapat dinaikkan, dan pembiayaan dapat menjadi proses selama bertahun-tahun yang melibatkan aplikasi kompetitif ke berbagai lembaga. Sementara pengembang, dalam kebanyakan kasus penyedia layanan tunawisma nirlaba, menghasilkan biaya untuk tanah.
Dengan memberikan modal di depan dengan stroke pena, malaikat yang lebih baik berpotensi memotong tahun dari proses.
“Ini adalah struktur yang sangat tidak rumit,” kata Anthony Gude, pengembang utama proyek Westchester. “Anda tidak harus menggunakan subsidi publik. Itu membuat tumpukan modal lebih sederhana dan lebih dapat diandalkan.”
Gude mengatakan proyek 72 device akan menelan biaya $ 15, 5 juta. Dengan $ 215 000 per unit, itu kira -kira sepertiga dari biaya konstruksi saat ini yang dibiayai dengan kredit pajak.
Seorang seniman yang merajut lebih baik dari Angels Better Angels, 72 -device membangun blok dari Manchester Opportunity di Westchester.
(Desain Demaria)
Tetapi ada trade-off untuk penghematan dalam waktu dan biaya. Meskipun diklasifikasikan sebagai terjangkau, proyek ini tidak akan menjadi bagian dari sistem perumahan tunawisma. Agar menguntungkan, sewa akan melebihi tingkat yang sangat rendah yang dibutuhkan untuk membuat orang langsung dari jalanan. Sebagai bagian dari proses persetujuan, Gude berkomitmen untuk membatasi sewa 55 unit dengan pendapatan rendah (untuk orang menghasilkan 80 % dari pendapatan median daerah) dan 15 system pada tingkat pendapatan sedang. Rata-rata, itu akan menjadi sekitar $ 2 000 untuk unit berpenghasilan rendah, katanya. Sementara itu akan sekitar 40 % lebih rendah dari sewa di bangunan tinggi baru lainnya yang naik di daerah ramai di utara LAX, jauh di atas tingkat pendapatan yang sangat rendah yang diperlukan dari proyek kredit pajak.
Perbedaan itu terbukti dalam aplikasi untuk proyek Wilshire/Crenshaw Metro. Proposal metro yang lebih baik akan memberikan 170 device pada 80 % dari pendapatan mean daerah dan 42 unit pada 110 % mean, yang terakhir A degree yang umumnya dikenal sebagai perumahan tenaga kerja.
Tujuh proposal yang bersaing, semua menggunakan pembiayaan kredit pajak, akan memiliki beberapa unit yang tersedia untuk orang dengan pendapatan hanya 30 % dari median, dianggap berpenghasilan rendah akut, dan paling di bawah 60 % median.
André F. Bueno, Direktur Perumahan dan Chief Investment Policeman yang lebih baik, mengatakan tujuannya adalah untuk menciptakan perumahan baru dengan terjamin keterjangkauan yang akan melayani para tunawisma secara langsung melalui sewa induk ke lembaga nirlaba atau, jika tidak menguasai sewaan, secara tidak langsung dengan menyewakan kepada orang -orang yang memiliki coupon bagian 8 federal tetapi tidak dapat menggunakannya di pasar sewaan yang kompetitif.
Miller menggambarkannya sebagai perumahan tunawisma dengan “perlindungan drawback.”
Adam Miller, seorang pengembang perangkat lunak, sedang bereksperimen dengan cara baru untuk mencegah tunawisma, memberikan pinjaman mikro tanpa bunga kepada orang-orang yang menghadapi penggusuran segera melalui yayasan 1 P-nya di Los Angeles.
(Gary Coronado/ Los Angeles Times)
“Kami memiliki fleksibilitas untuk memastikan mitra terbatas kami mendapatkan pengembalian,” katanya. “Kami mencoba membuktikan bahwa ada cara yang lebih baik untuk melakukan ini yang lebih murah untuk pemerintah dan lebih efektif dalam menciptakan perumahan.”
Miller, yang membangun Foundation Ondemand menjadi perusahaan pelatihan dan pengembangan international, mengubah fokusnya pada filantropi setelah penjualan 2021
Setelah membentuk organisasi yang mendukung penelitian mencari solusi tentang kontrol senjata, Miller dan istrinya Staci Miller mengalihkan perhatian mereka ke tunawisma sebagai misi lokal utama mereka , menciptakan Dana Langkah program pinjaman mikro yang tidak bermotif dan dimaafkan untuk membantu orang menghadapi penggusuran. Ini telah memberikan 700 pinjaman dengan tingkat pengembalian 65 %.
Pada tahun 2023, Millers Incorporated Better Angels United Inc. sebagai payung untuk beberapa inisiatif. Ini melakukan hari -hari sumber daya di sekitar region untuk membantu para tunawisma terhubung dengan layanan. Ini juga mempekerjakan tim teknis yang bekerja untuk membuat aplikasi ponsel untuk pekerja penjangkauan dan data source tempat penampungan terpusat.
Setelah kebakaran Los Angeles, Better Angels membangun aplikasi Navigator Sumber Daya dan menyiapkan dana bantuan.
Dana perumahan yang terjangkau adalah anak perusahaan nirlaba dari Better Angels yang dibuat untuk menarik modal untuk mengembangkan perumahan yang terjangkau.
“Kami berharap pengembalian proyek-proyek ini akan menjadi tingkat pasar-tingkat pengembalian internal dua digit-dan kami pikir itu akan mendorong banyak orang lain untuk masuk ke ruang ini dan membangun perumahan baru yang terjangkau,” kata Miller.
Miller berencana untuk mempromosikan tiga jenis perumahan. Sekitar 45 % dari dana tersebut akan digunakan untuk konstruksi perumahan baru standar. 20 % lainnya akan diinvestasikan dengan Good River Partners, yang pendirinya Daniel Heimpel bercita -cita untuk membangun perumahan bagi kaum muda yang beralih dari pengasuhan anak asuh.
Dengan sisanya, Miller berharap dapat bermitra dengan pengembang perumahan dan produsen modular Sola Effect untuk membantu pemilik rumah Los Angeles Selatan yang lama mengubah properti mereka menjadi apartemen multi-keluarga.
“Idenya tidak hanya untuk menciptakan perumahan baru yang terjangkau tetapi untuk memberikan kesempatan untuk kekayaan antargenerasi dengan orang -orang di lingkungan itu,” kata Miller.
Andrew Slocum, pengembang tingkat pasar, membeli gedung yang ditinggalkan ini untuk membangun apartemen multi-keluarga yang terjangkau di Los Angeles Selatan.
(Dania Maxwell/ Los Angeles Times)
Gude Dan Andrew Slocum yang memimpin proyek di Los Angeles Selatan, mengatakan rencana mereka hanya mungkin karena insentif negara bagian dan lokal untuk perumahan yang terjangkau, termasuk pesanan eksekutif Walikota Karen Bass 1 yang merampingkan persetujuan.
Di antara bonus offer lainnya, bangunan lima lantai di Los Angeles Selatan dan bangunan delapan lantai di Westchester hanya membutuhkan kemunduran marginal dari jalan dan tidak ada parkir.
“Kami membutuhkan setiap tuas yang ditarik,” kata Gude.
