Rumah yang baru dibangun sekarang lebih murah daripada yang ada, menurut data terbaru, karena pengembang menavigasi pasar perumahan yang terlalu jenuh di mana penjual jauh lebih banyak daripada pembeli.
Harga penjualan rata -rata rumah baru pada bulan Juni, menurut data terbaru yang disediakan oleh Biro Sensus, adalah $ 401 800, turun 4, 9 persen dari sebulan sebelumnya dan 2, 9 persen tahun sebelumnya. Pada bulan yang sama, harga jual rata-rata rumah yang ada adalah $ 435 300, menurut data oleh National Association of Realtors (NAR), naik 2 persen tahun-ke-tahun.
Jarang bagi rumah yang baru dibangun dengan biaya lebih murah dari yang sudah lebih tua. Menurut analis real-estate Nick Gerli, pendiri dan chief executive officer Aplikasi Reventure, ini hanya keenam kalinya dalam 26 tahun ini terjadi.
Gerli menambahkan bahwa kesenjangan harga antara rumah yang baru dibangun dan yang sudah ada “kemungkinan menandakan titik belok di pasar perumahan.”
Pergantian peristiwa yang tidak biasa
Rumah yang baru dibangun biasanya lebih mahal daripada properti yang lebih tua di mana pemilik sebelumnya mungkin telah tinggal selama bertahun -tahun. Pada kuartal pertama tahun ini, rumah baru di AS berharga $ 14 600 lebih dari yang ada. Namun baru -baru ini, banyak hal telah beralih.
Sementara harga rumah yang ada sekarang telah naik dari tahun ke tahun selama tujuh kuartal berturut-turut, menurut information yang dilaporkan oleh Asosiasi Nasional Pembangun Rumah (NAHB), harga rumah baru telah turun terus dari tahun ke tahun bahkan lebih lama, delapan kuartal berturut-turut.
Hal ini disebabkan oleh fakta bahwa inventaris rumah baru melonjak selama beberapa bulan, terutama di daerah -daerah seperti Florida dan Texas yang telah mengalami ledakan konstruksi dalam beberapa tahun terakhir. Sebagian besar pasokan ini telah mendarat di pasaran pada saat pembeli tidak mampu membelinya karena kenaikan biaya perumahan, termasuk tarif hipotek yang tinggi secara historis, dan telah mulai menumpuk di sana.
“Inventarisasi rumah baru telah sekitar delapan bulan – twe -wice setinggi inventaris rumah yang ada,” kata Lawrence Yun, kepala ekonom Nar, mengatakan Newsweek
Pada Juni, ada 511 000 rumah baru untuk dijual di negara itu, menurut Biro Sensus, naik 1, 2 persen dari Mei dan 8, 5 persen dari tahun sebelumnya.
Pengembang telah mengetahui perubahan ini dan mencoba beradaptasi dengan mereka, semakin memangkas harga dan menawarkan berbagai jenis insentif untuk memikat pembeli yang enggan.
“Beberapa pembangun rumah besar telah memotong harga bersih sebesar (sebanyak) lebih dari 20 persen dari puncak, dan hasilnya adalah buku pesanan mereka bertahan dengan baik,” kata Gerli kepada Newsweek “Secara keseluruhan, penjualan rumah baru turun hanya sedikit dibandingkan dengan norma pra-pandemi, sementara penjualan yang ada turun lebih dari 25 persen.”
Apa di balik kesenjangan harga ini?
Inventaris telah melonjak untuk rumah baru dan yang sudah ada dalam beberapa bulan terakhir. Namun, harga jual mereka telah mengikuti lintasan yang sangat berbeda.
Bagi Gerli, kesenjangan harga antara rumah yang baru dibangun dan yang sudah ada berkaitan dengan sikap berbeda yang ditunjukkan oleh pengembang dan penjual rumah yang ada ketika pasar mengalami perlambatan setelah bertahun-tahun terlalu panas.
“Apa yang terjadi di sini adalah bahwa para pembangun menyesuaikan diri dengan realitas pasar perumahan saat ini,” tulis Gerli di X, sebelumnya Twitter. “Mereka telah memotong harga 13 persen dari puncaknya, dan memberikan pembelian tingkat hipotek yang murah hati di atas itu. Mereka juga membangun denah lantai yang sedikit lebih kecil. Semua dalam upaya memberikan keterjangkauan kepada pembeli,” tambahnya.
“Penjual rumah yang ada, di sisi lain, sebagian besar tidak mengetahui realitas pasar saat ini,” katanya. “Mereka tidak menyadari perlambatannya, dan masih sering mencoba menangkap harga dari tiga hingga empat tahun yang lalu ketika mereka pergi untuk menjual.”
Ketidakcocokan ini, kata Gerli, mengarah pada “harga jual yang ada yang tidak secara akurat mencerminkan pasar saat ini.”
Joel Berner, Ekonom Elder di Realtor.com, memberi tahu Newsweek Bahwa “pada dasarnya lebih sulit” untuk harga rumah yang ada jatuh “karena, sebagian besar, penjual rumah yang ada memiliki inventaris satu rumah, sementara pembangun memiliki lusinan, jika tidak ribuan, bahwa mereka ingin menjual.”
Harga di pasar yang dijual kembali “tentu lebih lengket, dan alih -alih melihat harga penjualan turun, kami hanya melihat lebih sedikit penjualan seperti yang kami miliki musim panas ini,” katanya. “Selain itu, inventaris rumah baru sangat terkonsentrasi di selatan di mana harga umumnya lebih rendah, dan wilayah terbaik untuk penjualan rumah tahun ini adalah di timur laut di mana ada jauh lebih sedikit bangunan baru dan harga secara signifikan lebih tinggi,” tambahnya.
Rumah -rumah yang ada dengan label harga yang dekat dengan pandemi mereka sebagian besar duduk menganggur di pasaran sekarang, karena pembeli tahu mereka bisa mendapatkan penawaran yang lebih baik di tempat lain. Menurut laporan Redfin baru-baru ini, inventaris mendekati tingkat rekor dengan lebih dari 1, 9 juta daftar aktif dan rumah yang dijual pada bulan Juli menghabiskan 43 hari di pasar sebelum dikontrak, yang terpanjang dari Juli sejak 2015
Tetapi sementara tumpukan yang sama ini mengarah pada pemotongan harga di pasar rumah yang baru dibangun, penjual rumah yang ada tidak bergerak. “Pemilik rumah telah mengalami kenaikan harga kumulatif 49 persen sejak periode pra-covid, memberikan kenyamanan finansial. Akibatnya, ada sangat sedikit penjualan yang tertekan dan paksa di antara pemilik rumah yang ada,” kata Yun.
Ada juga alasan lain rumah yang baru dibangun lebih murah daripada yang ada – yang banyak yang secara signifikan lebih kecil. “Pembangun tampaknya berfokus pada rumah yang lebih kecil dan terjangkau daripada rumah mewah besar, yang merupakan alasan lain untuk harga penjualan rata-rata yang lebih rendah untuk rumah-rumah yang baru dibangun,” kata Yun.
Menurut Berner, “tidak ada perubahan besar di pasar rumah yang ada di mana harga jatuh dan daftar murah membanjiri pasar, kami tidak mengharapkan pembangun untuk mengubah kursus dengan cara utama. Pembangun kemungkinan akan terus menawarkan inventaris dengan harga rendah yang dicari banyak pembeli.”
Ke arah mana harga bergerak?
Gerli berpikir bahwa pembangun sekarang “menandakan bahwa harga rumah perlu turun secara nasional untuk mengembalikan permintaan” di pasar rumah yang ada.
Tetapi tidak jelas apakah penjual akan menindaklanjuti dengan diskon harga. Banyak yang telah memperhatikan bahwa pasar telah bergeser mendukung pembeli hanya menolak untuk terlibat dengannya. Menurut Redfin, Juli melihat penurunan bulanan terbesar dalam daftar aktif sejak 2023 ketika penjual menghapus properti mereka.
“Penjual rumah yang ada cenderung menurunkan harga dengan cara yang meluas – dengan asumsi tidak ada kejutan besar bagi pasar,” kata Berner.
“Kapan dan jika tingkat hipotek turun, titik harga mereka saat ini dapat terbukti efektif untuk meningkatkan penjualan kembali ke tingkat yang lebih tinggi,” tambahnya. “Penjual sangat enggan untuk mengambil kerugian di rumah mereka, sehingga banyak yang akan tetap di tempat selama mereka bisa sampai tarif turun dan pasar membaik.”
Menurut Yun, penawaran dan permintaan akan menentukan arah harga rumah yang ada.
“Kelebihan kondominium di Florida telah menyebabkan pengurangan harga kondominium. Kekurangan inventaris rumah keluarga tunggal di Connecticut telah menyebabkan kenaikan harga rumah,” katanya. “Secara nasional, pasar saat ini seimbang dan oleh karena itu, tidak ada tekanan kuat untuk meningkatkan atau memotong harga secara besar -besaran.”
Tetapi Gerli tidak mengharapkan rumah yang baru dibangun tetap lebih murah daripada yang ada lebih lama. “Mungkin selama enam hingga 12 bulan ke depan situasi ini berlanjut, tetapi akhirnya, harga rumah yang ada harus turun untuk memenuhi harga rumah baru,” katanya.
