Oleh Ben Christopher, CalMatters
Pada bulan Januari 2023, dewan kota Los Altos Hills, sebuah komunitas kamar tidur bertabur rumah besar yang terletak di atas Silicon Valley, dengan enggan memilih untuk melegalkan beberapa bangunan apartemen.
Itu adalah pemungutan suara yang bersejarah. Didirikan pada tahun 1956 oleh penduduk perbukitan kaya yang berusaha mencegah gangguan perkotaan di kota-kota terdekat, “zonasi tempat tinggal pedesaan” Aturan hanya mengizinkan pembangunan satu jenis bangunan: Rumah keluarga tunggal, dan tidak lebih dari satu bangunan per hektar.
Namun pejabat kota merasa mereka tidak punya pilihan. Membungkuk ke mandat negara Untuk merencanakan lebih banyak pengembangan perumahan, mereka memusatkan perhatian pada tiga lokasi yang memiliki potensi apartemen. Yang paling menjanjikan dari ketiganya adalah Twin Oaks Court, sekelompok lahan di jalan buntu yang muncul dari jalan depan sepanjang jalan bebas hambatan I-280. Regulator perumahan negara bagian menandatangani rencana tersebut pada musim semi itu.
Kini, dengan proyek yang diusulkan di Twin Oaks yang akan mencakup unit perumahan terjangkau pertama di kota itu, Los Altos Hills berubah pikiran.
Awal musim panas ini, dewan kota memutuskan untuk mengubah rencana pembangunan yang diamanatkan negara, sehingga mengurangi jumlah rumah baru yang secara hukum dapat dijejali di lokasi tersebut hingga hampir dua pertiganya.
Pejabat kota dan banyak penduduk lokal mengatakan usulan perubahan terhadap cetak biru tata guna lahan kota, yang dikenal sebagai elemen perumahan, masih memenuhi persyaratan perencanaan negara bagian sambil membatasi calon pembangunan pada skala yang lebih sesuai dengan karakter pedesaan kota dan konsisten dengan maksud dari rencana awal.
Menempati ratusan tempat tinggal baru di sepanjang akses jalan sempit ke luar kota “sama sekali tidak pantas,” kata Michael Grady, pensiunan pengacara yang tinggal di dekat lokasi Twin Oaks dan membuat petisi online yang meminta kota tersebut merevisi rencana awalnya. Dia mengatakan pembangunan dengan kepadatan yang pada awalnya diizinkan akan mengganggu akses darurat ke dan dari daerah tersebut, meningkatkan lalu lintas dan mengganggu satwa liar setempat.
Aktivis pro-pembangunan menganggap perubahan yang diusulkan ini sebagai umpan-dan-peralihan (bait-and-switch) yang dilakukan oleh komunitas kaya yang berusaha menghindari undang-undang perumahan negara dan kewajiban mereka untuk menyediakan ruang bagi penduduk baru, termasuk mereka yang berpenghasilan rendah. Harga tipikal sebuah rumah di kota saat ini mencapai $5,5 juta, menurut Zillow.
“Lembaga lokal tidak boleh diizinkan untuk mengubah elemen perumahan mereka saat mereka dihadapkan dengan proyek pembangunan perumahan yang sebenarnya,” tulis California Housing Defense Fund, sebuah kelompok advokasi hukum yang secara teratur menggugat kota-kota karena melanggar undang-undang perumahan negara bagian, menulis dalam sebuah pernyataan. surat ke Departemen Perumahan dan Pengembangan Masyarakat California bulan lalu.
Sejak tahun 2018, regulator departemen perumahan negara bagian, yang baru saja diperkuat oleh serangkaian undang-undang California, telah berdebat dengan pemerintah kota mengenai rencana yang diamanatkan oleh negara bagian untuk memberi jalan bagi lebih banyak rumah dan apartemen. Perjuangan ini bisa berupa tuntutan hukum, ancaman pemotongan dana, dan dalam beberapa kasus, kota kehilangan wewenang sepenuhnya atas pembangunan daerah. Sekarang, setelah bertahun-tahun prosesnya, sebagian besar kota besar dan kecil di California memiliki elemen perumahan dengan sertifikasi negara.
Perselisihan lokal mengenai Pengadilan Twin Oaks menunjukkan bahwa mendapatkan persetujuan dari departemen perumahan bukanlah akhir dari perjuangan, tetapi mungkin awal dari perjuangan yang baru.
Regulator perumahan California dijadwalkan untuk menanggapi usulan perubahan kota tersebut akhir pekan ini.
‘Menguji keadaan’
Kota-kota di seluruh negara bagian memiliki alasan untuk memperhatikan dan melihat bagaimana keadaannya.
Setelah menerima sertifikasi departemen perumahan untuk rencana perumahannya pada tahun 2024, Carmel, sebuah kota pantai yang indah di Monterey County, segera mulai bekerja. mencoba mengubahnya. Tujuan utamanya: menghapus lahan parkir milik kota dari daftar potensi lokasi perumahan terjangkau dan menggantinya dengan alternatif yang tidak terlalu kontroversial secara politik.
Pemerintah kota belum menyerahkan versi perubahan rencana tersebut kepada negara bagian, namun telah membentuk kelompok kerja yang terdiri dari staf kota dan pejabat pemerintah. sekelompok aktivis lokal menentang pembangunan di lahan.
Pasadena Selatan juga telah mengajukan amandemennya sendiri untuk mengurangi jumlah rumah baru yang diizinkan, mengutip kesalahan perhitungan Hal ini menyebabkan rencana awal memberikan kapasitas yang jauh lebih besar daripada yang diwajibkan oleh undang-undang.
Kota-kota makmur lainnya juga telah melakukan perubahan serupa di masa lalu – dengan hasil yang beragam.
Awal musim panas ini, Rancho Palos Verdes di selatan Los Angeles County dianggap menghapus beberapa bidang tanah dari daftar properti yang dapat dikembangkan yang disetujui negara. Pemerintah kota berargumentasi bahwa rencana awalnya mencakup kapasitas pengembangan yang lebih besar daripada yang disyaratkan berdasarkan undang-undang negara bagian, sehingga memangkas lokasi tersebut – termasuk yang memiliki usulan klaster townhome – adalah hal yang sah. Kota tersebut akhirnya mundur karena ancaman litigasi.
Pada bulan Mei, Sausalito, daerah pinggiran kota kaya yang menghadap ke Teluk San Francisco, berhasil mencapai kesuksesan ketika Rancho Palos Verdes gagal. Kota diubah rencana perumahan yang disetujui negara, sehingga mengurangi jumlah yang dapat dibangun di lokasi a proyek kondominium kontroversial. Departemen perumahan menyetujui perubahan tersebut.
“Kami sedang dalam fase ‘menguji keadaan’,” kata Matt Gelfand, pengacara Californians for Homeownership, yang menggugat kota-kota di California Selatan karena gagal merencanakan atau membuat zona untuk perumahan yang cukup. “Jika beberapa kota kecil bisa lolos dari hal ini, hal ini akan menjadi sesuatu yang bisa diterapkan oleh lebih banyak kota.”
Dalam mengevaluasi usulan perubahan di setiap kota, departemen perumahan negara bagian bertugas membedakan usulan amandemen yang memperbaiki kesalahan yang sah atau yang membuat perubahan yang masuk akal terhadap rencana yang ada dari yang dibuat dengan itikad buruk untuk menunda atau membatalkan pembangunan yang diusulkan.
Para pengembang di balik situs Twin Oaks Court dengan jelas melihat rencana baru Los Altos Hills sebagai yang terakhir.
“Saya rasa bukan itu tujuan dari proses amandemen elemen perumahan,” kata Brian O’Neill, pengacara yang mewakili kelompok pengembang yang beroperasi di bawah nama bisnis Twin Oaks Court LLC. “Ini seharusnya untuk melihat dan memperkuat kebijakan perumahan Anda, bukan sebagai metode untuk menghentikan proyek perumahan.”
“Kota memilih untuk melakukan amandemen terhadap Elemen Perumahan bersertifikat untuk lebih menyelaraskan rencana pembangunan dengan komitmen kami terhadap negara bagian, wilayah, dan komunitas kami,” Jay Bradford, Direktur Pengembangan Komunitas kota tersebut, mengatakan melalui email. “Ada kekhawatiran yang disampaikan oleh warga sekitar dan masyarakat mengenai potensi kepadatan pembangunan yang dapat diakomodasi di lokasi tersebut.”
Berapa yang cukup?
Pemerintah daerah di California berada dalam bahaya karena undang-undang negara bagian yang merencanakan pembangunan lebih dari 2,5 juta rumah baru sebelum akhir dekade ini. Bagian Los Altos Hills adalah 489.
Dalam upaya mencapai target tersebut, kota ini sangat bergantung pada Twin Oaks. Situs tersebut memiliki “kapasitas realistis” sebanyak 92 unit, menurut rencana tersebut. Namun usulan khusus kota untuk mengubah zonasi bidang tanah memungkinkan pembangunan yang jauh lebih padat: Lebih dari 250.
Sementara itu, dua lokasi lainnya yang diidentifikasi sebagai kemungkinan pengembangan multikeluarga – kampus Sekolah Katolik Saint Nicholas dan Foothill College – tidak pernah terlihat menjanjikan.
Keuskupan San José, pemilik situs sekolah Katolik, “tidak berniat mengembangkan atau menjual” bagian mana pun dari sekolah tersebut, kata juru bicara Cynthia Shaw. “Penasihat hukum dengan jelas menyampaikan penolakan Keuskupan terhadap pengajuan rencana perumahan oleh Kota pada tahun 2022.”
Distrik Foothill College awalnya menyatakan minatnya untuk membangun perumahan di lokasi untuk dosen dan staf, namun baru-baru ini memilih untuk membeli kompleks apartemen di dekat Mountain View.
Awal tahun ini, Twin Oaks Court LLC menerapkan rencana yang disertifikasi oleh negara bagian tersebut. Kelompok tersebut mengajukan permohonan pengembangan awal yang memaksimalkan kapasitas situs – dan masih banyak lagi. Memanfaatkan serangkaian undang-undang negara bagian yang mengizinkan pengembang mengemas lebih banyak unit jika bagian tertentu diperuntukkan bagi penyewa berpenghasilan rendah, proyek tersebut mengusulkan pembangunan 598 rumah.
Penduduk kota yang tidak menyukai kepadatan menjadi panik.
“Hal inilah yang kami minta agar Anda lindungi dari hal ini,” kata warga setempat Martha Bowden, mengecam dewan kota setelah rincian usulan tersebut muncul pada bulan Februari. “Ini akan menjadi bencana.”
“Ini adalah gambaran mengapa saya telah mengatakan selama lebih dari satu setengah tahun bahwa elemen perumahan yang dirancang adalah bom waktu,” kata Grady, penyelenggara petisi.
Tidak semua penonton setuju.
“Setelah elemen perumahan diterima, warga dan dewan meratap, ‘tapi di Twin Oaks curam,’” kata Anne Paulson, yang menghadiri pertemuan balai kota sebagai anggota Aliansi Perumahan Terjangkau Los Altos. “Mereka tetap memilih lokasi tersebut, dibandingkan lokasi yang lebih datar di lereng bukit. Mereka tidak boleh melanggar janji mereka dengan dasar bahwa mereka hanya menyadari bahwa tanah yang curam itu curam.”
Pengembang Twin Oaks telah mengekang rencana mereka. Proposal terbaru mereka mencakup 334 rumah modular keluarga tunggal, termasuk 56 rumah yang diperuntukkan bagi penduduk berpenghasilan rendah. Namun usulan tersebut masih lebih besar dan lebih padat dibandingkan apa yang diperbolehkan berdasarkan perubahan rencana perumahan kota, yang mengurangi jumlah unit yang diperbolehkan menjadi 92, angka “kapasitas realistis” yang termasuk dalam rencana perumahan awal.
Hal ini membuat rencana baru tersebut konsisten dengan undang-undang negara bagian, kata Bradford. Sisa kapasitas perumahan yang diperlukan untuk mencapai target negara bagian sebesar 489 masih dapat dipenuhi melalui kombinasi dua lokasi sekolah dan pembangunan yang tidak terlalu terkelompok, seperti unit hunian tambahan.
Usulan perubahan pada elemen perumahan “terus menegaskan proyeksi hasil unit sebesar 92 unit. Ini tidak mengurangi kapasitas pengembangan lokasi tersebut,” kata Bradford. “Pemkot juga berkomitmen terhadap situs multi-keluarga lainnya, meskipun properti kelembagaan ini tetap bergantung pada keputusan pemangku kepentingan masing-masing. Prioritas dapat berubah seiring waktu, dan meskipun pembangunan tidak dapat dilakukan dengan segera, pemerintah kota terus menciptakan peluang untuk perumahan di masa depan melalui upaya rezonasi.”
Pendukung pro-pembangunan tidak setuju. Regulator perumahan menandatangani rencana perumahan kota itu dua tahun lalu. Sejak saat itu, dua lokasi sekolah yang diusulkan belum dikembangkan dan semakin banyak bukti yang muncul yang menunjukkan bahwa kedua lokasi tersebut tidak akan dibangun dalam waktu dekat.
Kota-kota “harus menunjukkan, dengan bukti substansial, bahwa situs-situs ini kemungkinan besar akan dikembangkan…(meskipun) sejarah bertahun-tahun menunjukkan bahwa belum banyak pembangunan yang dilakukan,” kata Gelfand dari Californians for Homeownership. Pemerintah kota “berfantasi” bahwa mereka “dapat menghapus beberapa situs dari inventarisasi situs kami dan kemudian berasumsi bahwa situs-situs lainnya masih valid seperti beberapa tahun yang lalu. Namun hal tersebut tidak terjadi.”
Benar atau tidaknya cara kerjanya pada akhirnya akan bergantung pada keputusan regulator perumahan negara bagian.
