Menurut para ahli, pasar sekunder lebih mampu beradaptasi terhadap krisis dibandingkan pasar primer
Kapan harga di pasar sekunder akan turun dan hipotek yang terjangkau akan kembali, dan apakah layak untuk memulai jual beli apartemen sekarang? Analis dan kepala agen real estat membahas hal ini di forum 100+ TechnoBuild, yang diadakan di Yekaterinburg pada awal Oktober. E1.RU menceritakan perkiraan apa yang diberikan para ahli.
Mungkin salah satu kesimpulan utamanya adalah pasar akan selalu bertahan, dan bencana global tidak akan mengancamnya.
“Kekhasan pasar sekunder adalah tidak bisa bangkrut. Tidak ada biaya konstruksi, jadi pasar ini selalu beradaptasi dengan kondisi apa pun. Saya pikir semuanya akan baik-baik saja dengan perputaran pasar sekunder di tahun-tahun mendatang,” kata moderator pertemuan, kepala departemen analitis Kamar Real Estat Ural, Mikhail Khorkov, di awal pertemuan.
Kapan hipotek yang terjangkau akan kembali?
Salah satu pertanyaan utama pasar tahun depan adalah apakah hipotek pasar yang terjangkau akan kembali. Bank Sentral membuat perkiraan bahwa tingkat rata-rata pada tahun 2026 mungkin berada pada level 12-13%, dan pada semua pertemuan baru-baru ini Bank Sentral sebenarnya telah menurunkannya secara bertahap, namun para ahli tidak yakin bahwa tren penurunan ini akan terus berlanjut.
“Sekarang timbul pertanyaan bagaimana regulator akan menanggapi inisiatif perubahan undang-undang perpajakan. Ada kemungkinan hal ini akan mulai mempercepat inflasi dalam jangka pendek, sehingga sangat mungkin terjadi jalur penurunan suku bunga mungkin melambat“, berbagi kepala “Cyan. Analis” Alexei Popov.
Wakil Presiden Persatuan Realtors Rusia Irina Zyryanova juga sependapat dengannya.
“Sejujurnya, saya sedikit ragu apakah pada tingkat ini kita akan dapat menurunkan suku bunga utama menjadi 15% pada pertengahan tahun 2026. Kita semua, sebagai pelaku pasar – komunitas real estate, bank, perusahaan asuransi – tentu saja menginginkan hal ini. Namun saya belum melihat alasan obyektif apa pun atas penurunan yang begitu cepat,” kata Irina Zyryanova.
Pada saat yang sama, penurunan tarif yang telah terjadi, menurut salah satu ahli, juga tidak boleh dianggap sebagai keuntungan yang jelas.
“Salah satu kelemahan dan komponen risikonya adalah penurunan suku bunga utama. Hal ini terjadi karena suatu alasan. Ini berarti bahwa perekonomian kita sedang mendingin, karena kita mengalami perlambatan dalam investasi dan pertumbuhan pendapatan pribadi. Faktanya, tidak seluruh rangkaian keputusan Bank Sentral untuk menurunkan suku bunga harus (dianggap) sebagai suatu hal yang baik. Hal ini juga merupakan cerminan dari apa yang terjadi dalam perekonomian, terutama di sektor sipil,” kata Alexei Popov.
Meski suku bunga Bank Sentral mengalami penurunan, penilaian terhadap peminjam masih sangat ketat, banyak penolakan (dari bank).
Keluarga akan menghadapi masa-masa sulit setelah penurunan suku bunga utama. Sekarang bagi mereka, mungkin satu-satunya pilihan yang layak adalah membeli apartemen di gedung baru menggunakan hipotek keluarga, namun biaya real estate itu sendiri lebih tinggi di sana. Dan ketika hipotek di pasar sekunder menjadi lebih terjangkau, harga apartemen mungkin menjadi tidak terjangkau. Kesimpulan ini dicapai oleh direktur eksekutif grup perusahaan Novosel.
“Saya berhipotesis bahwa situasi paradoks sedang muncul: cukup banyak keluarga yang ingin meningkatkan taraf hidup mereka, namun peluang mereka kini sangat kecil, karena mereka membutuhkan pembayaran tambahan yang maksimal. Hal ini menciptakan permintaan yang terpendam. Ketika suku bunga hipotek pasar turun hingga 12–14% yang dapat diterima, permintaan ini akan melonjak dan harga apartemen akan mulai naik.“, Kirill Gnetov berbagi.
Bagaimana dengan harganya?
Semua ahli sepakat bahwa harga rata-rata per meter persegi, berdasarkan apa yang diiklankan penjual di iklan mereka, jauh dari keadaan sebenarnya.
Faktanya, apartemen dijual kembali dijual lebih murah dan diskonnya bisa cukup signifikan.
“Harga nominal pasokan juga meningkat – sedikit lebih rendah dari inflasi resmi, dan perbedaan harga antara perumahan primer dan sekunder semakin meningkat. Di negara kita secara keseluruhan, jumlahnya tidak lebih dari 35%, dan di Yekaterinburg bahkan kurang – 15%. Saya menghubungkan hal ini dengan pasar yang sangat kompetitif, dengan fakta bahwa terdapat perluasan berkualitas baik di hampir semua wilayah. Namun yang menarik adalah tidak peduli bagaimana kita berpikir, kesenjangan ini terus meningkat. Pada saat yang sama, harga transaksi di pasar sekunder sekitar 20% lebih rendah dari nominalnya,” kata Alexei Popov.
Ia menegaskan, banyak transaksi yang dilakukan dengan penurunan harga 15-20%. Pakar lain menambahkan bahwa diskonnya bisa lebih besar lagi.
“Pembeli menentukan harga penawaran. Angka yang disebutkan adalah diskon 20% untuk real estate, tapi saya ingin mengatakan bahwa terkadang diskon di pasar sekunder bisa jauh lebih besar. Penjual melebih-lebihkan “keinginan” mereka sehingga ketika pembeli sebenarnya muncul, harga apartemen mungkin turun bukan dalam ribuan rubel, bahkan dalam ratusan ribu, tetapi dalam jutaan.jika kita berbicara tentang real estate di segmen premium atau bisnis,” tambah Alexei Naydenov, perwakilan agensi DAN-Real Estate.
Pembicara lainnya memberikan angka spesifik berapa porsi transaksi yang dilakukan dengan diskon. Tanpa mereka, bahkan setengah dari apartemen tidak akan terjual.
Pangsa penjualan tanpa diskon pada kategori apartemen satu kamar dan studio hanya 28%, pada kategori apartemen dua kamar sudah 41%.
Penjualnya sendiri siap menawar juga karena penjualan apartemen biasanya merupakan bagian dari suatu rantai. Semakin cepat mereka menerima uang, semakin besar peluang untuk mendapatkan hipotek atau cicilan. Demi mempersingkat masa penjualan dan tidak ketinggalan pilihan apartemen lainnya, mereka siap memberikan diskon.
Menurut Kirill Gnetov, pada kuartal keempat tahun 2025, harga riil di pasar sekunder mungkin turun 3-6% lagi untuk merangsang transaksi. Oleh karena itu, ia menyarankan agar mereka yang berencana menyelesaikan masalah real estate melakukannya sekarang juga.
“Periode eksposur rata-rata sekarang adalah 70-100 hari. Jika Anda masih ingin menjual apartemen Anda tahun ini, Anda dapat melakukannya tepat waktu jika Anda memasangnya sekarang. Mulai pertengahan Desember, permintaan dimatikan, dan secara bertahap kembali hanya pada paruh kedua Januari. Dari sudut pandang pembelian, sama persis. Jika Anda perlu membeli sekarang, cobalah dan tawar-menawar. Jika tidak berhasil, tinggalkan pada akhir tahun ini atau awal tahun depan. Diktekan persyaratan Anda, penjual akan lebih akomodatif,” saran sang ahli.
Apakah orang membeli apartemen sekarang?
Pada tahun 2025, program hipotek keluarga preferensial diperluas ke pasar sekunder. Para ahli mencatat bahwa kesepakatan mengenai hal itu sudah berlangsung, meskipun, tentu saja, jumlahnya kecil – masalahnya dalam kondisi yang ketat. Kami menulis itu di wilayah Sverdlovsk hanya sedikit yang bisa menggunakannya opsi hipotek ini.
Meski demikian, apartemen terus dijual dan dibeli. Pada saat yang sama, di beberapa kota besar di negara ini, lebih banyak transaksi terjadi di perumahan sekunder dibandingkan di gedung baru. Sankt Peterburg, misalnya, mengalami situasi serupa tahun ini. Dari Januari hingga Juni, hanya 36% dari seluruh transaksi terjadi di pasar perdana.
Di beberapa kota besar, apartemen yang dijual kembali lebih mudah dibeli dan dijual dibandingkan di gedung baru
“Tren di St. Petersburg dan Yekaterinburg selama lima tahun terakhir benar-benar berbeda. Ekaterinburg terus meningkatkan volume konstruksi. Saat ini kami memiliki lebih dari lima juta meter persegi yang beroperasi. St. Petersburg juga turun menjadi lima juta, tetapi dari angka 10–12 juta meter persegi. Hal ini sangat mempengaruhi struktur penjualan. St. Petersburg mungkin adalah salah satu dari sedikit pasar yang saat ini mengalami kekurangan pasokan. Setidaknya, tidak ada kekurangan pasokan yang luas. bermacam-macam, tidak ada pilihan,” komentar Mikhail Khorkov tentang data ini.
Yekaterinburg adalah salah satu yang paling kompetitif dan sudah memiliki kelebihan pasokan.
Secara umum, seperti yang dikatakan Alexei Popov dari Cyan. Analis,” dibandingkan tahun lalu, laju penjualan di pasar sekunder hanya turun 5%.
“Ini menunjukkan hal itu pasar telah beradaptasi lebih baik daripada pasar primerkarena pengurangan primernya sekitar 20%, tapi disini hanya minus 5%. Di Yekaterinburg, situasinya sedikit lebih buruk – minus 12%, namun pada prinsipnya, hal ini sesuai dengan penilaian optimis untuk tahun yang akan datang,” jelas pakar tersebut.
Namun volume pasokan di pasar sekunder kini lebih rendah dibandingkan tahun 2024 – rata-rata 10% di seluruh negeri. Para ahli mengaitkan hal ini dengan fakta bahwa dalam situasi sulit, pemilik apartemen memutuskan untuk tidak menjualnya, tetapi menyewakannya, termasuk untuk sewa harian.
Di masa depan, jumlah apartemen di pasar sekunder akan semakin sedikit, karena pasar telah bangkit kembali dalam beberapa bulan terakhir, dan masih ada waktu untuk membeli banyak opsi. Apartemen dengan renovasi yang memadai sangat diminati saat ini. Semua hal lain dianggap sama, pembeli lebih memilih perumahan sehingga mereka tidak perlu mengeluarkan uang untuk menatanya segera setelah pembelian dan pemindahan.
