Sejauh ini perhatian terbesar dalam sesi legislatif California musim gugur ini tertuju pada rencana Gubernur Gavin Newsom untuk mengadakan pemilihan distrik khusus pada awal bulan November untuk melawan langkah Texas yang bertujuan mengubah kursi DPR dari Partai Demokrat menjadi kursi Partai Republik.
Namun, undang-undang baru lainnya yang baru saja ditandatangani oleh Newsom pada akhirnya akan terbukti jauh lebih berdampak terhadap masa depan kota-kota California. Undang-undang ini disebut RUU Senat 79 dan akan mengubah banyak gedung pencakar langit California, setelah diberlakukan, ke arah gedung-gedung tinggi yang padat penduduk.
Ya, pembangunan apartemen multi-unit turun sekitar 20% di seluruh negara bagian tahun ini dibandingkan angka tahun lalu, membuat pembangunan tahun 2024 tampak seperti menggunakan steroid. Penurunan ini terjadi terutama karena apartemen baru saat ini biasanya membutuhkan sewa bulanan sebesar $4.000 hingga $5.000 hanya untuk mencapai titik impas.
Namun, SB 79 memiliki potensi jangka panjang untuk mengubah keadaan demi kepadatan perumahan yang dapat membantu mengatasi kekurangan di negara bagian tersebut. Permasalahannya adalah hal ini mungkin tidak akan terjadi dalam waktu dekat karena sebagian besar (sekitar 70%) unit yang sedang dibangun akan disewakan atau dijual dengan harga pasar dibandingkan mencari hunian sebagai perumahan terjangkau bersubsidi.
Mengingat lebih dari separuh penyewa di California membayar lebih dari 30% pendapatan mereka untuk perumahan, relatif sedikit yang mampu membayar apa yang disebut harga pasar. Jadi, ribuan unit yang dibangun dalam tiga tahun terakhir kini kosong, sementara kekurangan masih terjadi di tempat lain.
Inilah yang ingin dilakukan oleh sponsor SB 79 dan Senator negara bagian Scott Wiener, D-San Francisco: Membuat serangkaian pusat kota mini di dekat halte transit utama dengan bangunan sembilan lantai yang secara bertahap menurun ke segala arah menjadi konstruksi dua dan tiga lantai yang sering kali membentang hingga kawasan keluarga tunggal di dekatnya.
Karena adanya penolakan dari anggota parlemen di wilayah pedesaan, upzoning di dekat pusat transit hanya akan berlaku di delapan wilayah perkotaan. Ketika perubahan besar terjadi, hal itu akan terjadi di wilayah Los Angeles, San Francisco, Sacramento, Santa Clara, Alameda, San Mateo, San Diego, dan Orange.
Batasan ketinggian akan bergantung pada seberapa banyak lalu lintas bus dan kereta ringan yang ditangani suatu halte. Namun, untuk perhentian tersibuk (disebut sebagai “Tingkat 1”), tidak ada pemerintah daerah yang dapat membatasi ketinggian kurang dari 75 kaki untuk bangunan dalam jarak seperempat mil dari perhentian.
Tidak ada yang tahu berapa banyak dari bangunan-bangunan ini yang akan dibangun dalam beberapa tahun ke depan. Jika pengembang ragu bahwa mereka dapat memperoleh keuntungan dari unit-unit dengan harga pasar yang dicampur dengan unit-unit yang terjangkau dalam jumlah yang lebih sedikit, mereka tidak akan membangun banyak unit. Banyak yang merasa ragu karena masalah harga. Jadi masalah dengan banyaknya pembangunan baru di California adalah sebagian besar penyewa di California tidak mampu untuk tinggal di sana.
Dua tempat yang sifat undang-undang ini tidak akan segera berubah adalah Altadena dan distrik Pacific Palisades di Los Angeles, keduanya hancur akibat badai api pada bulan Januari lalu. Kecuali jika lembaga angkutan umum menjalankan rute baru yang besar melalui jalur tersebut, mereka akan dikecualikan dari jalur tertinggi. Tidak ada rencana seperti itu hari ini.
Lalu ada masalah penetapan harga bagi banyak orang yang kini tinggal di dekat halte transit. Secara umum, kawasan yang berdekatan dengan kawasan ini kurang menarik dan kurang diminati dibandingkan kawasan keluarga tunggal di dekatnya, sehingga harga sewa dan harga di kawasan tersebut lebih rendah. Meruntuhkan perumahan yang ada dan menggantinya dengan unit yang lebih modern dan luas, maka penghuni yang ada saat ini akan kehilangan harga.
Namun, ketika Anggota Majelis Rick Zbur, D-West Los Angeles, berpendapat bahwa SB 79 akan berdampak buruk bagi lingkungan berbiaya rendah yang ada, dia ditertawakan, sementara RUU tersebut disahkan oleh Senat negara bagian dengan tepuk tangan dari sebagian besar legislator yang hadir. Juga diabaikan adalah keluhan bahwa SB 79 menghilangkan otoritas yang dimiliki banyak pemilik rumah atas lingkungan mereka.
Alasan-alasan seperti inilah yang melatarbelakangi hasil pemungutan suara 8-5 yang menentang tindakan tersebut oleh Dewan Kota Los Angeles. Dewan tersebut menyerukan agar Los Angeles dikecualikan karena sudah memiliki rencana perumahan yang disetujui negara dengan ribuan unit yang sedang dibangun.
Namun, serikat buruh mendukung hal tersebut, dan hal tersebut cukup dibutuhkan oleh Badan Legislatif karena sebagian besar legislator Partai Demokrat mendapatkan sebagian besar dana kampanye mereka dari buruh yang terorganisir. Hasilnya adalah SB 79 akan menyelesaikan beberapa masalah perumahan yang mendesak, namun tidak membantu banyak warga California yang akan terus mencari perumahan baru dengan harga di luar kemampuan mereka.
Kirim email ke Thomas Elias di tdelias@aol.com, dan baca lebih banyak kolomnya secara online di californiafocus.net.
Awalnya Diterbitkan:
