Anggota parlemen California pekan lalu mengesahkan RUU untuk memungkinkan pengembangan perumahan yang lebih tinggi di dekat pusat transit utama, yang mereka harapkan akan menciptakan perumahan yang sangat dibutuhkan dan meningkatkan penumpang transit. Tetapi untuk mendapatkan tagihan melalui garis finish, itu juga akan mencakup sejumlah pengecualian, termasuk satu celah yang memungkinkan seluruh Bay Area County untuk menghindari hukum.
RUU itu, SB 79, adalah puncak dari upaya delapan tahun oleh Senator Demokrat Scott Wiener dari San Francisco untuk meloloskan RUU “pengembangan berorientasi transit”. Undang-undang yang baru memberi pengembang izin untuk membangun perumahan multi-keluarga setinggi tujuh lantai dalam radius seperempat mil dari Bart atau Caltrain, atau hingga enam lantai dalam radius setengah mil. Mendarat di sepanjang kereta api dan jalur bus tertentu juga akan diangkat untuk memungkinkan bangunan setinggi enam dan lima lantai.
Gubernur Gavin Newsom diperkirakan akan menandatangani langkah dalam beberapa minggu mendatang.
“Dekade kebijakan yang terlalu ketat telah mendorong biaya perumahan ke tingkat astronomi, memaksa jutaan orang menjauh dari pekerjaan dan transit dan ke perjalanan panjang dari pinggiran kota.” Wiener berkata dalam sebuah pernyataan. “Membangun lebih banyak rumah di lokasi kami yang paling berkelanjutan adalah kunci untuk mengatasi krisis keterjangkauan dan mengunci keberhasilan California selama bertahun -tahun yang akan datang.”
Tetapi versi final lebih sempit dari proposal asli Wiener 2018, setelah dipenuhi untuk memenuhi tuntutan anggota parlemen pinggiran kota dan aktivis keterjangkauan yang telah memblokir versi RUU tersebut sebelumnya.
Satu amandemen RUU tersebut berarti bahwa itu hanya berlaku untuk kabupaten dengan lebih dari 15 kereta frekuensi tinggi atau halte bus. Pada akhirnya, hanya tujuh kabupaten di negara bagian yang sesuai dengan RUU: Alameda, San Francisco, Santa Clara, San Mateo, Sacramento, Los Angeles dan San Diego Counties. (Orange County akan dimasukkan setelah proyek trem mereka selesai tahun depan.)
Dalam minggu terakhir sesi, legislator mengubah bahasa yang menentukan stasiun mana yang diperhitungkan menuju ambang batas itu. Perubahan memungkinkan satu Bay Area County khususnya untuk merunduk hukum: Contra Costa.
Dengan 12 stasiun BART, dan tiga stasiun Amtrak di garis Capital Corridor di Richmond, Martinez dan Antiokhia, Contra Costa memiliki tepat 15 stasiun kualifikasi, tepat di bawah ambang batas.
Dewan Pengawas Kabupaten Contra Costa dan anggota dewan kota di Lafayette dan Orinda-keduanya merupakan rumah bagi stasiun-stasiun BART yang akan dikenakan zonasi untuk memungkinkan kepadatan yang lebih tinggi-melobi anggota parlemen negara bagian mereka untuk mendapatkan amandemen yang diloloskan. Mereka berpendapat bahwa SB 79 akan meningkatkan kepadatan di sepanjang zona evakuasi api di county dan membuat penduduk yang ada berisiko.
AssemblyMember Anamarie Avila Farias, yang mewakili Kabupaten Contra Costa Utara, mengatakan dalam sebuah pernyataan bahwa bahasa RUU terakhir “menguatkan visi (Wiener) sambil juga menghormati kebutuhan yang berbeda dari setiap komunitas.”
Pendukung penyewa juga mendapat ukiran, yang mereka katakan akan membantu mencegah perpindahan keluarga berpenghasilan rendah. Pengembang tidak dapat menggunakan SB 79 untuk memajukan proyek yang akan menghancurkan lebih dari dua apartemen yang dikendalikan oleh sewa, yang akan mencegah sebagian besar bangunan multi-keluarga dibangun sebelum 2014 agar tidak dibangun kembali melalui undang-undang.
Melalui 2031, kota -kota juga dapat membebaskan area tertentu yang didefinisikan sebagai “Sumber Daya Rendah” oleh Komite Alokasi Kredit Pajak California, asalkan mereka juga berencana untuk kepadatan di bagian lain kota. Itu bisa membebaskan banyak daerah di sekitar stasiun BART di Oakland, San Leandro dan Hayward dari SB 79, jika kota -kota itu bertindak.
Pejabat pemerintah daerah, yang lama khawatir kehilangan kendali lokal atas keputusan zonasi, akan mempertahankan beberapa wewenang di bawah RUU yang diubah juga. Untuk keluar dari SB 79, kota -kota dapat menyusun rencana zonasi alternatif dalam area transit pada tahun 2026, tetapi harus melestarikan setidaknya setengah dari kepadatan mandat yang diatur oleh hukum.
Pengembang yang menggunakan SB 79 harus memenuhi standar keterjangkauan tertentu juga. Proyek dengan 10 atau lebih unit harus disisihkan antara 7% dan 13% dari mereka untuk rumah tangga berpenghasilan rendah. Proyek -proyek di tanah yang dimiliki oleh agen transit menghadapi mandat yang bahkan lebih ketat sebesar 25%. Untuk proyek setinggi lebih dari 85 kaki, mereka harus menggunakan tenaga kerja serikat pekerja, per amandemen dinegosiasikan oleh Perdagangan Bangunan dan Konstruksi Negara.
“RUU itu telah mengalami perubahan yang membatasi di mana itu berlaku,” kata Jordan Grimes, seorang advokat kebijakan perumahan dengan Aliansi Greenbelt, yang mensponsori RUU tersebut. “Tapi ini masih merupakan tagihan monumental yang akan memiliki dampak signifikan di seluruh California.”
California telah berupaya untuk mengekang peraturan ketat di sekitar perumahan dalam beberapa tahun terakhir karena berupaya meningkatkan pasokan di tengah kekurangan perumahan yang menyebabkan sewa meroket dan biaya perumahan. Sementara anggota parlemen punya melewati serangkaian reformasi Dalam beberapa tahun terakhir, banyak yang telah diencerkan dalam negosiasi ketika Demokrat yang mengendalikan legislatif bekerja untuk memuaskan konstituensi yang bersaing.
Zonasi telah menjadi salah satu masalah yang paling memecah belah. Perpecahan ini sering berjalan bukan di sepanjang garis partai tetapi geografi, dengan legislator perkotaan mendukung mandat negara untuk memacu pengembangan dan perwakilan pinggiran kota berjuang untuk mempertahankan kontrol lokal.
Perpecahan itu terbukti dalam pemungutan suara terakhir pada SB 79. Langkah itu berlalu 43-19 di Majelis dan 21-8 di Senat. Beberapa Demokrat Bay Area menahan dukungan, termasuk anggota Majelis Diane Papan dari San Mateo, Liz Ortega dari Hayward dan Josh Becker dari Menlo Park. Anggota Majelis Rebecca Bauer-Kahan, yang distrik Contra Costa County diukir dari RUU itu, juga tidak memilih. Partai Republik di Badan Legislatif terpecah, dengan beberapa pemungutan suara untuk RUU tersebut.
Pendukung perumahan mengatakan bahwa amandemen semacam itu diperlukan untuk mendapatkan suara untuk RUU tersebut.
“Fakta bahwa kita bisa meloloskan RUU ini sama sekali hanyalah langkah besar ke depan bagi negara,” kata Jeremy Levine, direktur eksekutif kelompok pro-perumahan Palo Alto Forward dan anggota Lafayette inklusif. “Ini akan memberikan cetak biru untuk apa yang berhasil, dan mudah -mudahan kita akan dapat membangun di atas yayasan itu dalam sesi legislatif mendatang.”
Awalnya diterbitkan:
