Bertahan di dalam lemari: mengapa apartemen untuk orang Rusia menjadi lebih kecil, tetapi lebih mahal

Penyusutan mungkin akan menjadi berita pada tahun 2025. Barang-barang Rusia menjadi semakin kecil demi menghemat uang bagi penjual: tidak hanya bungkus keju cottage dan mentega yang mengering, tetapi juga apartemen. Di daerah-daerah, apartemen mikro telah dilarang untuk disewakan, tetapi secara ajaib, studio mikro muncul di pasar, sebanding dengan luas ruang penyimpanan. Akibatnya, pembeli terpaksa menerima semakin sedikit rekaman dengan harga yang sama.

Statistik menunjukkan bahwa selama 10 tahun terakhir, ukuran rata-rata apartemen di gedung baru di Rusia mengalami penurunan sebesar 14%. Pada saat yang sama, dengan latar belakang pengurangan ruang, terjadi kenaikan harga real estat yang pesat. Menurut Avito Real Estate, di Moskow, satu meter persegi perumahan sudah berharga hampir 500 ribu rubel, di St. Petersburg – hampir 300 ribu. 5 teratas dalam hal biaya juga termasuk Kazan, Ufa dan Nizhny Novgorod.

Apartemen kecil menjadi sangat populer di pasar bukan hanya karena murah, tetapi juga karena potensi investasinya: dapat disewakan, jelasnya. MSK1.RU pakar real estate, mitra pengelola Delta estate Elena Zemtsova.

“Jika kita berbicara tentang studio berukuran 8-15 meter persegi. m, tentu saja ini adalah apartemen. Secara umum, awalnya dirancang lebih untuk disewa daripada untuk tempat tinggal,” jelas Zemtsova.

Pakar mencatat bahwa luas minimum yang memadai untuk hidup adalah 12 meter persegi, tetapi apartemen tanpa jendela (ya, ya, ada!) tidak dimaksudkan untuk tempat tinggal. Persyaratan yang lebih ketat diberlakukan pada apartemen, sehingga pengembang tidak membangun kurang dari 20 meter persegi, sebagai kompensasi untuk ukuran kecil dengan “ergonomi yang baik,” jelas trik pemasaran Zemtsov.

Zemtsova mengidentifikasi tiga kelompok utama pembeli objek tersebut:

Pertama – ini adalah pembeli dengan anggaran yang sangat, sangat terbatas: prinsip “walaupun kecil, tapi setidaknya milik mereka sendiri” penting bagi mereka. Para ahli percaya bahwa bagi seseorang yang tinggal sendirian, seringkali lebih baik memiliki rumah sendiri sepanjang 20–25 meter daripada menghabiskan seluruh hidupnya berkeliaran di apartemen sewaan. Seringkali pilihan seperti itu dibeli untuk anak-anak setelah mereka dewasa atau diminati oleh para profesional muda yang tidak mampu membeli apartemen besar.

Kelompok kedua – ini adalah antipoda lengkap dari yang pertama: orang-orang kaya yang membutuhkan “apartemen untuk jaket mereka.” Orang-orang ini, biasanya, tinggal di luar kota dan membeli apartemen kecil di dekat tempat kerja di pusat kota Moskow untuk sekadar bermalam. Ini lebih nyaman daripada membuang waktu di jalan atau menyewa kamar di hotel, bahkan hotel kapsul.

Kelompok ketiga — investor. Mereka membeli kavling dengan luas 8–12 meter persegi untuk disewakan, terutama di pusat kota, di lokasi bagus yang banyak diminati wisatawan.

Zemtsova mencatat bahwa format mikro sangat ideal bagi wisatawan yang lebih suka menyewa apartemen kecil dalam jarak berjalan kaki dari tempat-tempat wisata utama.

“Misalnya studio seluas 19 meter persegi di kawasan Tverskaya-Yamskaya bisa berharga 120-140 ribu per bulan,” sang pakar mencontohkan. — Harga apartemen 20% lebih murah dibandingkan apartemen serupa, sehingga mengurangi investasi awal dan memperpendek periode pengembalian modal.

“Anda dapat melawan dengan melarang tawaran lahan yang lebih kecil dengan uang yang sama (yang merupakan konsekuensinya), atau Anda dapat menganalisis mengapa bahkan subsidi hipotek tidak dapat menyelesaikan masalah, namun sebaliknya, telah menyebabkan kenaikan harga real estat perumahan,” mencerminkan Direktur Jenderal Asosiasi Pengembangan Literasi Keuangan Elman Mehdiyev.

Pakar percaya bahwa hambatan utama untuk membeli real estat secara kredit adalah besarnya uang muka, yang tidak terjangkau bagi banyak orang.

Mehdiyev memperingatkan agar tidak sekadar membatalkan uang muka, karena hal ini dapat menyebabkan peningkatan utang yang telah jatuh tempo (dan ini adalah langkah yang diusulkan oleh beberapa “ahli” untuk “menguatkan” pasar perumahan).

“Batalkan uang muka saja tidak akan membantu. Peningkatan utang yang telah jatuh tempo saat ini menunjukkan bahwa “keuntungan” seperti itu mengarah pada fakta bahwa jika ada tanda-tanda masalah sekecil apa pun dengan stabilitas keuangan, peminjam tersebut lebih sering tidak mampu memenuhi kewajibannya dibandingkan yang lain,” sang ahli menekankan.

Sederhananya, jika kita membatalkan pembayaran awal hipotek, mereka akan berhenti membayar sama sekali. Maka Mehdiyev mengusulkan solusi alternatif: memberikan subsidi bukan pada uang muka itu sendiri, tetapi mengasuransikan risiko yang mungkin timbul jika nilai agunan tidak mencukupi untuk membayar utang pinjaman dengan uang muka yang rendah.

“Atau kita perlu mengurangi biaya konstruksi (yang kemungkinannya tidak mungkin terjadi). Atau mencari subsidi, tapi bukan uang muka itu sendiri, tapi asuransi atas risiko-risiko yang mungkin timbul jika nilai agunan tidak cukup untuk membayar utang pinjaman dengan uang muka yang rendah.”