Bagaimana pembeli apartemen dari korban penipuan dibiarkan tanpa rumah dan uang – tiga kisah nyata

Lusinan penduduk Rusia membeli real estat dari korban penipu dan kini berisiko kehilangan apa pun. Hampir semua cerita memiliki akhir yang serupa – pengadilan memihak penjual, ditipu oleh penipu, dan membatalkan kesepakatan. Ruang hidup yang disengketakan tetap menjadi milik pemilik sebelumnya. Dan agar tidak melunasi utangnya kepada pembeli, ia bangkrut. Misalnya, di Chelyabinsk, seorang akuntan Dewan Veteran struktur federal menjual apartemennya, mengambil beberapa juta dari pekerjaannya dan mentransfer semua uang ini ke penipu. Pembeli telah memperjuangkan kebenaran selama tiga tahun, tetapi tidak berhasil. Rekan kami dari 74.RU menemukan tiga kasus berbeda dan bertanya kepada pengacara apakah ada cara untuk menghindari situasi seperti itu.

Kisah pertama terjadi pada Mei 2023. Seorang warga Chelyabinsk berusia 55 tahun melihat sebuah apartemen di salah satu distrik. Ia berprofesi sebagai makelar barang tak bergerak, namun kali ini ia mencari rumah hanya untuk dirinya sendiri, ia ingin membelinya di sebelah rumah tempat tinggal orang tuanya yang sudah lanjut usia.

Penjual apartemen berperilaku cukup baik selama transaksi: dia memberi tahu saya furnitur apa yang akan dia tinggalkan di apartemen dan apa yang akan dia ambil. Meskipun usianya sudah lanjut – 70 tahun, dia bekerja sebagai akuntan di dewan veteran sebuah perusahaan federal besar.

“Apartemen itu dijual dengan harga dua juta rubel, saya membelinya setelah pemeriksaan hukum menyeluruh, transaksi itu disahkan oleh notaris. Segera setelah menerima uang, penjual, katanya, mengirim seluruh jumlah ke rekening yang tidak diketahui. Pada saat yang sama, dia mengambil lebih banyak pinjaman dalam jumlah sekitar satu juta rubel, dan melakukan pencurian dana dalam jumlah sekitar empat juta rubel di tempat kerjanya, memalsukan tanda tangan di buku cek,” kata sang pemilik rumah. pembeli.

Menurut dia, setelah transaksinya didaftarkan, ketika tiba waktunya untuk mengosongkan apartemen, pensiunan tersebut mengatakan bahwa dirinya telah jatuh ke tangan penipu dan tidak akan pindah kemana-mana. Secara total, dia mentransfer tujuh juta rubel ke “akun aman”.

Korban bersama pengacaranya melalui tiga pengadilan dalam kasus ini: di pengadilan negeri mereka berhasil mendapatkan keputusan yang menguntungkan mereka, namun banding membatalkan keputusan tersebut, dan kasasi mendukung banding.

“Ketidakadilan ini menjengkelkan karena ternyata Anda dapat menjual apartemen, setelah menyatakan niat Anda, menerima uang, membuangnya sesuai kebijaksanaan Anda sendiri, dan terus tinggal dan memiliki apartemen ini, tanpa menyembunyikan fakta bahwa Anda telah menipu semua orang. Ngomong-ngomong, sebelum keputusan adil pengadilan tingkat pertama dibatalkan, dia menawarkan untuk memberikan sebagian dari dana yang dibayarkan untuk apartemen itu, tetapi kami tidak dapat menyetujuinya karena prosedur kebangkrutan yang diprakarsai olehnya. Dan ketika banding menyatakan transaksi tersebut tidak sah, keinginan penjual untuk mengembalikan setidaknya sebagian dana tersebut hilang. Ada perasaan bahwa ini adalah skema yang jelas dan terverifikasi untuk menipu masyarakat. Pada saat yang sama, pelaku utama setidaknya tetap tidak dihukum, dan maksimal dengan penghasilan. Itu yang paling membuatku khawatir.”

Kisah kedua terjadi pada Mei tahun lalu di Moskow. Dan jika di Chelyabinsk seorang pensiunan memberikan tujuh juta rubel kepada penipu, maka di ibu kota – 20 juta lebih. Tapi hal pertama yang pertama.

Seorang wanita lanjut usia menerima kepemilikan apartemen dari negara berdasarkan perjanjian pertukaran (ya, ini terjadi sekarang). Namun pensiunan tersebut tidak menyukai tempat tinggal tersebut, dan dia meminta cucunya untuk menggantinya dengan tempat lain yang lebih dekat dengan kerabatnya. Segera mereka bersama-sama menemukan objek yang cocok seharga 15 juta rubel.

“Kami bertemu dengan pemilik Natalya saat meninjau apartemen, dia berkomunikasi dengan sangat aktif, berbicara tentang apartemen, tentang tetangga, mengatakan bahwa dia menjual apartemen karena dia tinggal di rumah pedesaan selama setengah tahun, dia ingin pindah untuk tinggal di rumah ini, sehingga dia tidak membutuhkan apartemen itu lagi,” kata salah satu peserta transaksi.

Apartemen yang diterima dari negara dijual, dan uang diberikan kepada Natalya untuk perumahannya. Transaksi berlangsung tanpa tergesa-gesa; tiga minggu berlalu dari pertemuan pertama hingga kesepakatan di MFC.

Penjual dan pembeli terus berkomunikasi setelah transaksi – mereka membantu pemilik sebelumnya mengeluarkan barang-barang dari apartemen dan memulai renovasi di dalamnya. Segera setelah pesta pindah rumah, terlihat jelas bahwa Natalya telah menjadi korban penipu. Mereka mengerjakannya selama beberapa bulan, karena pada bulan Juli dia juga menjual rumah pedesaannya, tempat dia seharusnya tinggal di masa pensiun. Saya juga mengirim uang ke orang tak dikenal, totalnya 27 juta rubel.

Dan pada akhir tahun lalu, korban penipu mengajukan gugatan terhadap pembeli dengan tuntutan agar transaksi tersebut dinyatakan tidak sah.

“Saat ini sedang berlangsung sidang tingkat pertama, Natalya harus segera menjalani pemeriksaan kejiwaan forensik untuk mengetahui seberapa rentan dia terhadap pengaruh penipu. Nenek kita masih tinggal di apartemen yang dibelinya, tapi dia kesemutan lho,” kata cucu yang bersangkutan.

Kisah Tatyana dari Moskow terjadi kurang dari setahun yang lalu. Pada November 2024, dia menemukan apartemen yang cocok untuk dibeli. Kisah penjualnya sama persis dengan kasus sebelumnya dengan keinginan pindah untuk tinggal di luar kota.

“Pada saat pemeriksaan apartemen, semua barang sudah dikemas dan dilipat, semuanya tampak siap untuk dipindahkan. Apartemen memerlukan banyak perbaikan, sehingga harganya, dengan mempertimbangkan biaya-biaya di masa depan, cukup harga pasar. Penjual keluar dari apartemen, saya menyewa pengacara, dan kami memeriksa semua dokumen untuk properti ini. Sekitar 10 hari kemudian kami melakukan transaksi di bank melalui sistem pembayaran yang aman. Penjual menandatangani perjanjian jual beli, “kata Tatyana.

Namun pemilik baru tidak dapat pindah ke apartemen tersebut, meskipun ada dokumen registrasi dan kepemilikan. Pada hari ketika dia seharusnya mengambil kunci dari pemilik sebelumnya, dia mengatakan kepadanya bahwa dia telah memberikan uang itu kepada para penipu.

“Dia mengumumkan bahwa transaksi itu fiktif, dan pada hari yang sama dia menghubungi polisi dengan pernyataan penipuan. Selain uang untuk apartemen, dia memberi penipu 11 ribu euro yang dia miliki di rumah,” Tatyana menjelaskan kronologi kejadiannya.

Pada bulan Mei, dia dan pengacaranya datang ke apartemennya, mengganti kunci dan menempati salah satu kamar. Namun tak lama kemudian pemilik sebelumnya dan polisi mengusirnya dari sana. “Penguat” adalah empat pria bertubuh besar yang memperkenalkan diri mereka sebagai “keponakan” penjual.

Tak lama kemudian Tatyana menoleh ke kantor kejaksaan menanyakan mengapa dia, sebagai pemilik apartemen, tidak bisa menggunakannya. Dia menyebut jawabannya sebagai berhenti berlangganan – dikatakan bahwa objek yang disengketakan telah disita, dan untuk menyelesaikan masalah penggunaan apartemen, mereka menyarankan untuk menghubungi petugas pengadilan.

Pakar hukum sepakat bahwa kasus penjual apartemen yang mengirimkan uang kepada penipu semakin sering terjadi. Meskipun sulit mengenali niat korban penipu, ada beberapa “tanda bahaya” yang perlu diperhatikan, kata pengacara Nadezhda Konstantinovskaya. Dia sekarang terlibat dalam bisnis serupa di Chelyabinsk.

“Jika penjual memiliki keinginan kuat untuk menerima uang tunai untuk apartemen atau menjual apartemen dengan harga yang jauh lebih rendah dari harga pasar, dengan alasan urgensi, Anda tidak boleh menyetujui hal ini dalam keadaan apa pun,” tegas Nadezhda Konstantinovskaya. — Poin penting lainnya: bersikeras untuk melepaskan properti dan membatalkan pendaftarannya sebelum menyerahkan perjanjian jual beli untuk didaftarkan ke Rosreestr (diskusikan hal ini segera selama negosiasi sebelum menyelesaikan kontrak), ini akan membuat penjual sadar sebelum uang Anda pergi ke arah yang tidak diketahui selamanya. Penjual “sayap” memiliki satu kesamaan – mereka semua percaya bahwa ini adalah permainan mata-mata dan mereka tidak perlu pindah ke mana pun. Penting untuk segera memperjelas bahwa hal ini tidak terjadi.”

Pengacara menegaskan bahwa sebagian besar keputusan pengadilan dalam kasus seperti itu dibuat untuk kepentingan penjual (korban penipu). Mengapa? Keputusan tersebut didasarkan pada Pasal 177 KUH Perdata yang mengakui transaksi tersebut tidak sah karena penjual “tidak waras” dan tidak dapat mempertanggungjawabkan perbuatannya. Hal ini ditentukan melalui pemeriksaan.

“Dalam praktiknya, ini berarti bahwa setiap warga negara yang berusia di atas 55-60 tahun, bahkan yang memiliki riwayat kesehatan sederhana seperti hipertensi, riwayat gegar otak, stroke, serangan jantung, dan sebagainya, termasuk dalam kriteria tersebut,” kata Nadezhda Konstantinovskaya. “Dan kami menerima kesimpulan serupa (kadang-kadang disusun secara harfiah dari kata-kata para ahli itu sendiri), yang digunakan oleh pengadilan, dengan dukungan dari kantor kejaksaan, sebagai dasar keputusan mereka, seringkali mengabaikan semua bukti lain yang dikumpulkan dalam kasus tersebut.”

Pakar lainnya, pengacara Yegor Kachurin, mengatakan bahwa dia belum pernah memiliki cerita real estate seperti itu dalam praktiknya. Namun ada situasi serupa – seseorang yang memukul seorang wanita di penyeberangan pejalan kaki menjadi terdakwa di pengadilan dengan tuntutan kompensasi tiga juta rubel. Namun dalam pemeriksaan, ia berhasil menjual mobil sitaan tersebut, diduga dalam pengaruh penipu. Pengadilan mengurangi jumlah kompensasi dari tiga juta menjadi 600 ribu rubel, namun pelaku tidak memiliki properti yang tersisa untuk menutupi hutang ini.

Yegor Kachurin menilai aparat kepolisian perlu mengusut lebih tuntas kasus penipuan, terutama penjualan apartemen.

“Ada instruksi bahwa, atas permohonan korban penipu, kasus pidana harus segera dimulai berdasarkan Pasal 159 KUHP Federasi Rusia tanpa melakukan pemeriksaan apa pun, pada hari tugas yang sama. Ini, menurut saya, sangat prematur,” yakinnya. — Dalam kasus apartemen, ini sebenarnya merupakan skema kriminal. Kasus paling terkenal adalah Larisa Dolina, yang menjual apartemennya, dan kemudian saya mengembalikannya melalui pengadilan. Sekarang dari setiap sumber ada informasi tentang scammers, dari bank mereka menelepon dan bertanya: “Apakah Anda yakin melakukan operasi tersebut?” Apakah masyarakat kita benar-benar bodoh atau bagaimana? Saya belum siap untuk mengatakan itu. Secara umum, semua orang berkemampuan memadai, banyak di antara mereka yang berpendidikan tinggi. Namun tiba-tiba mereka mengatakan bahwa mereka sedang dihipnotis, dijadikan zombie, dan sebagainya. Duduk saja, tenang dan berpikir.”