“Harus mendekati 14%”: apa yang diharapkan oleh pembeli dan penjual real estat dari penurunan suku bunga utama

Ketegangan telah pecah: Bank Sentral menurunkan suku bunga setelah periode pembekuan yang lama, memberikan vektor baru pada pasar real estate. Banyak pembeli dan penjual kini mempunyai pertanyaan jutaan dolar: apa yang akan terjadi dengan harga perumahan sekunder dan bangunan baru. Untuk memahami hal ini, rekan-rekan kami dari MSK1.RU mempelajari pendapat para pakar dan ekonom real estat.

Pasar bangunan baru di Rusia mendapatkan momentum. Pada Agustus 2025, penjualan meningkat sepertiganya, dan setiap detik pembeli menjadi lebih tertarik pada bangunan baru. Permintaan telah beralih ke perumahan kompak: apartemen satu kamar menjadi lebih populer sebesar 17%, dan studio sebesar 11%.

“Pasar perumahan primer menunjukkan pertumbuhan bulanan, secara aktif mengkompensasi penurunan pada paruh kedua tahun 2024,” kata Dmitry Alekseev, Direktur Pelaksana Real Estat Utama, Avito Real Estate. — Pada bulan Agustus 2025, 45,8 ribu perjanjian penyertaan modal telah didaftarkan di pasar perumahan primer di Rusia. Dibandingkan tahun lalu, penjualan meningkat sepertiga (+33%), dan dibandingkan Juli tahun ini – sebesar 5%. Peningkatan transaksi tercatat di sebagian besar wilayah Rusia.”

Pengembang dengan cepat merespons tren ini. Sepanjang tahun, pasokan di pasar meningkat sebesar 40%, dan jumlah apartemen satu kamar meningkat lebih dari dua kali lipat. Hipotek memainkan peran penting dalam kebangkitan pasar – pangsa transaksinya mencapai 65%.

Setelah suku bunga utama Bank Sentral turun menjadi 17%, hipotek menjadi sedikit lebih terjangkau bagi pembeli, dan biaya pinjaman menurun bagi pengembang. Pasar telah merespons dengan kemajuan yang nyata – misalnya, pada Agustus 2025, penjualan gedung baru di Moskow meningkat hampir sepertiga dibandingkan tahun lalu, dan di kota-kota besar minat umum terhadap perumahan, baik gedung baru maupun perumahan sekunder, meningkat sebesar 4-5%. Sementara itu, sejak awal tahun, harga di pasar perdana sudah naik sekitar 4%.

“Setiap detik pembeli kami siap menerima gedung baru yang sudah jadi dengan harga saat ini, asalkan tanggal penyelesaiannya sudah dekat dan perbaikannya siap. Pasar perumahan sekunder telah bangkit kembali, namun penurunan hingga 17% tidak cukup untuk memulihkan permintaan konsumen,” kata MSK1.RU Kepala agen real estat “Apartemen untuk Setiap Orang” Karina Deryabina.

Saya setuju dengan rekan saya dan Kepala departemen penjualan layanan real estate Domeo ESTATE Mikhail Bogomolov: Pertama-tama, permintaan akan gedung baru meningkat.

“Dengan penurunan suku bunga, lebih banyak uang mulai mengalir ke pasar real estat, yang ditarik oleh investor dan masyarakat dari deposito bank. Hal ini tentu saja menyebabkan peningkatan permintaan, dan pertama-tama harga bangunan baru naik,” jelas pakar tersebut kepada MSK1.RU. “Kami telah melihat bahwa harga bangunan baru meningkat sebesar 1–5% dari bulan ke bulan, dan pasar sekunder juga mengikuti kenaikan tersebut, meskipun dengan laju yang tidak terlalu cepat.”

Para analis mengakui bahwa tidak ada pembicaraan mengenai terburu-buru: bagi sebagian besar pembeli rumah, suku bunga masih tampak tinggi, terutama mengingat inflasi dan tingkat pendapatan saat ini.

“Pinjaman masih mahal, dan kami tidak dapat mengharapkan peningkatan transaksi secara besar-besaran pada tahap ini,” katanya pakar keuangan Tatyana Volkova. — Agar pasar dapat merasakan kebangkitan yang nyata, tingkat suku bunga harus mendekati setidaknya 14%, dan lebih baik lagi, 12% per tahun. Kemudian akan ada dorongan untuk peningkatan permintaan secara besar-besaran: volume transaksi, perputaran uang, dan pergerakan umum di pasar akan meningkat.”

Konsekuensi dari penurunan suku bunga utama tidak sejelas yang diperkirakan banyak orang. Dan kenaikan harga bukanlah satu-satunya skenario yang mungkin terjadi.

“Seiring dengan penurunan suku bunga utama, harga barang di gedung baru akan menjadi lebih murah, karena sekarang pasar ini kepanasan dengan uang murah non-pasar,” jelas MSK1.RU Direktur Jenderal agen real estat “Kremlin Keys” Sergei Bychkov. “Anda sudah dapat melihat bahwa biaya kavling kompleks perumahan setelah penyerahan tidak meningkat, seperti yang terjadi sebelumnya, namun menurun atau tetap pada tingkat harga jual selama proses konstruksi.”

Pengacara-ekonom Yuri Kapshtyk percaya bahwa saat ini tidak ada alasan untuk penurunan tajam harga gedung baru.

“Rumah dibangun ketika tarifnya 20%, dan ini tercermin dalam biaya bahan bangunan, biaya pekerjaan, dan keuntungan yang direncanakan pengembang. Sekarang tidak ada jaminan untuk mempertahankan tarif utama, dan pengembang tidak terburu-buru menurunkan harga – kita perlu menunggu waktu dan melihat apakah akan ada stagnasi pasar atau pertanda gagal bayar,” jelas pakar MSK1.RU.

Di benak masyarakat Rusia, terutama penduduk kota besar, real estate sudah mengakar kuat sebagai cara utama untuk menghemat tabungan. Berbeda dengan krisis tahun 90an, masyarakat saat ini percaya diri dalam berinvestasi di bidang perumahan – ini bukan hanya sekedar strategi keuangan, namun keyakinan yang mengakar bahwa apartemen mereka sendiri akan menjadi kunci masa depan yang layak dan sumber pendapatan yang stabil.

“Banyak investor konservatif yang tidak menyukai pasar keuangan memilih real estat. Harga tidak akan menghentikan mereka – mereka hanya akan mencari alternatif: pengembang lain, wilayah Moskow atau kota lain, jelas MSK1.RU Kandidat Ilmu Ekonomi, Associate Professor di Universitas Keuangan di bawah Pemerintah Federasi Rusia Ruta Abramova. — Bagi masyarakat, ini adalah titik damai, sehingga masyarakat siap mengambil hipotek dengan tingkat bunga berbeda. Meskipun dengan tarif yang sangat tinggi, beberapa peluang hilang, terutama bagi pengunjung yang sangat menyadari perbedaan harga.”

Penurunan tarif, dengan satu atau lain cara, menjadi sinyal positif bagi pasar real estat. Pasar gedung baru di Moskow dan wilayah Moskow memiliki kondisi unik: pengembang menawarkan kondisi yang belum pernah terjadi sebelumnya, termasuk cicilan hingga 8 tahun, diskon hingga 19%, serta program hipotek khusus – hipotek keluarga mulai 3,5% dan hipotek TI mulai 4,9%.

“Sekarang apartemen yang sudah direnovasi dan dilengkapi perabotan sebenarnya lebih murah dibandingkan saat awal penjualan, dan pada saat yang sama Anda membayar lebih sedikit daripada sewa. Pembeli dengan uang tunai mendapat lebih banyak diskon dan bisa menawar. Bagi investor, pasar ini menjadi “pasar pembeli”, ada peluang masuk dengan harga bagus, “yakinnya pengacara-makelar barang tak bergerak, ekonom, surveyor tanah, salah satu pendiri firma hukum real estate “Demidova Homes” Alexandra Demidova.

Perkiraan untuk negara ini terlihat positif bagi mereka yang tidak mengharapkan penurunan suku bunga lebih lanjut, katanya ahli bangunan baru Natalya Sedova. Menurutnya, karena pengurangan konstruksi secara umum, mungkin terjadi kekurangan pasokan.

“Di tahun-tahun mendatang, terutama pada tahun 2027, diperkirakan akan terjadi kenaikan harga apartemen yang signifikan karena berkurangnya pasokan di pasar bangunan baru,” pakar tersebut berbagi dengan MSK1.RU. — Banyak pengembang yang menolak memperkenalkan properti baru, sehingga properti yang ada saat ini terjual habis dengan cepat, dan harga akan naik. Selain itu, ada program menarik di pasar, termasuk hipotek dengan tingkat pembiayaan kembali dari 3,5 hingga 9% selama 2-3 tahun.”

Sementara itu, harga sebuah alun-alun di pusat kota Moskow telah mencapai harga maksimum sejarah. Apartemen satu kamar sewaan juga menjadi lebih mahal – penyewa mengeluhbahwa hampir tidak ada penawaran bagus di pasar dengan harga yang wajar. Bacalah apa yang disarankan oleh pembuat panggung rumahan menakutkan “nenek” apartemen yang nyaman dengan investasi kecil.