Mengapa rumah susun FLATLINING: Penjualan anjlok. Harga anjlok. Dan tiga faktor yang mematikan pasar Kisah tak terungkap dari para ahli tentang apa yang sebenarnya terjadi – dan bagaimana hal itu dapat menghancurkan seluruh pasar.

Persaingan sengit mengenai blok flat bertingkat tinggi mana di sisi selatan Sungai Thames yang paling jelek. Namun yang mereka alami– dalam jarak satu setengah mil dari Vauxhall Cross hingga Pembangkit Listrik Battersea– adalah perasaan ditinggalkan.

Ratusan apartemen mewah berdiri kosong, sementara yang lain telah terbengkalai di pasar selama bertahun-tahun, dengan jumlah pengunjung yang sangat sedikit.

Namun, skema regenerasi bernilai miliaran extra pound ini– tepat di seberang sungai dari rumah-rumah mewah di Pimlico– dipuji sebagai ‘Dubai-on-Thames’ pada tahun 2012, ketika derek masuk dan agen properti mulai menjilat bibir mereka.

Kemudian, Kedutaan Besar Amerika yang baru dibangun di daerah tersebut dengan biaya ₤ 730 juta, sebuah stasiun kereta bawah tanah baru dibuka, dan kami semua percaya bahwa Nine Elm adalah salah satu tempat yang paling diinginkan untuk tinggal di Inggris.

Saat ini, keputusasaan mulai terjadi– seperti yang terjadi di seluruh negeri. Karena ‘sejujurnya, tidak ada lagi yang mau membeli apartemen’, menurut salah satu agen properti yang jengkel.

Ke mana pun Anda melihat, ceritanya serupa. Para pembeli mulai meninggalkan apartemen dengan satu dan dua kamar tidur, terutama apartemen-apartemen baru yang berlokasi di gedung-gedung tinggi, dan dampaknya akan berdampak luas terhadap perekonomian.

Jika anak tangga pertama dari tangga properti rusak, itu berarti stagnasi secara menyeluruh. Lebih sedikit uang yang akan diedarkan untuk furnitur, peralatan dapur, dan biaya pindahan.

Memang benar, harga-harga memang sedang turun, terutama di London di mana beberapa pemilik apartemen melaporkan kerugian hingga 34 persen atas rumah yang mereka beli enam tahun lalu.

Salah satu contohnya adalah pembelian sebuah level dengan dua kamar tidur di Damac Tower, dekat Kedutaan Besar AS, oleh sebuah keluarga asal Arab Saudi, seharga ₤ 1, 6 juta lebih tinggi dibandingkan setahun yang lalu. Flat tersebut memiliki harga pembelian resmi sebesar ₤ 800 000, namun agennya, Foxtons, mengatakan penjual akan mempertimbangkan tawaran yang lebih rendah lagi.

Tren serupa terjadi di seluruh negeri, terutama rumah susun di blok yang baru dibangun. Pengerjaan yang buruk, ketakutan akan pelapisan, biaya servis yang selangit, dan beban keuangan akibat bea materai hanyalah beberapa alasan mengapa apartemen kosong atau dihuni oleh orang-orang yang sangat ingin menjual– bahkan dalam keadaan merugi.

‘Setiap hari saya dibombardir oleh agen properti yang memberi tahu saya tentang apartemen yang harganya diturunkan secara signifikan,’ kata Charlie Parkin, yang menjalankan agen pembelian yang mengkhususkan diri di pusat kota London, Hampshire, West Sussex, Dorset, Gloucestershire, Oxfordshire, dan Wiltshire.

Parkin mengatakan banyak faktor yang membuat pembeli enggan membeli dan ‘iklim politik dan perekonomian yang tidak stabil secara umum tidak membantu’.

Ini berarti bahwa flat ‘entry-level’, misalnya di sebagian Fulham di London barat, saat ini bernilai lebih rendah dibandingkan sepuluh tahun yang lalu, menurut Kantor Statistik Nasional. Anda bisa saja menjual rumah susun di Fulham seharga ₤ 450 000 pada tahun 2016 dibandingkan dengan ₤ 443 600 pada tahun 2026 Dan meskipun harga rumah susun secara nasional tumbuh jauh lebih cepat dibandingkan harga rumah antara bulan Januari 1995 dan Januari 2017, hal tersebut tidak lagi terjadi sejak saat itu.

Faktanya justru sebaliknya. Harga rumah susun hanya meningkat sebesar 11 persen dalam sembilan tahun terakhir, sementara harga rumah pada periode yang sama meningkat hampir 40 persen.

Prospeknya sangat suram bagi mereka yang membeli apartemen baru.

Ratusan apartemen mewah berdiri kosong, sementara yang lain telah terbengkalai di pasar selama bertahun-tahun, dengan jumlah pengunjung yang sangat sedikit.

Tahun lalu, sekitar dua dari setiap lima pemilik 9 yang baru dibangun (dibeli dalam 20 tahun terakhir) menjual dengan kerugian, menurut penelitian yang dilakukan oleh agen properti Hamptons.

Di wilayah Hammersmith dan Fulham di London barat, dua pertiga dari seluruh penjualan rumah susun baru mengalami kerugian pada tahun 2025

Situasi serupa juga terjadi pada mereka yang menjual properti lama– yang dalam dunia perdagangan dikenal sebagai rumah susun ‘bekas’, bukan rumah baru.

Hampir satu dari setiap lima pemilik apartemen yang membeli properti tua dalam 20 tahun terakhir dijual dengan kerugian, lapor Hamptons.

Secara lebih luas, rata-rata harga tetap turun 18 persen tahun ke tahun di Kota London, dan turun 16 persen di Kota Westminster, yang mencakup Maida Vale, Soho, Paddington, dan St John’s Flat.

Angka-angka dari Nationwide menunjukkan tren serupa, dengan nilai rumah susun yang turun rata-rata 0, 9 persen selama setahun terakhir.

Hal ini kontras dengan harga rumah semi-terpisah, yang meningkat rata-rata sebesar 2, 4 persen; properti terpisah naik sebesar 2, 2 persen dan harga rumah bertingkat meningkat sebesar 1, 8 persen. Tidak ada yang perlu terkejut. Kenaikan pajak yang dilakukan Pemerintahan Partai Buruh dan ketidakpastian umum mengenai arah perekonomian Inggris telah memainkan peran penting.

Namun faktor-faktor lain juga berperan.

Biaya layanan untuk rumah susun yang baru dibangun telah meningkat sebanyak 40 persen dalam lima tahun terakhir. Hal ini sebagian disebabkan oleh peningkatan besar dalam biaya energi, yang antara investor disebabkan oleh perang di Ukraina dan dampaknya terhadap harga gas dan minyak internasional.

Dan jika di masa lalu hal ini mungkin tidak mengganggu pembeli internasional dan ‘non-dom’, saat ini banyak dari mereka telah meninggalkan negara tersebut– untuk menghindari pajak yang berat di bawah peraturan Partai Buruh– dan berinvestasi di tempat lain.

Pembeli juga mewaspadai harga sewa tanah di rumah susun yang disewakan dan hal ini akan memerlukan waktu sebelum Rancangan Undang-Undang Reformasi Commonhold dan Leasehold yang baru dari Pemerintah dapat disetujui oleh Parlemen.

RUU ini dimaksudkan untuk membuat kepemilikan bersama (commonhold)– di mana apartemen-apartemen dalam satu blok mengelola urusan mereka sendiri– menjadi default bagi flat-flat baru, melarang flat-flat baru yang disewakan, dan membatasi harga sewa tanah yang ada sebesar ₤ 250 per tahun.

‘Ini akan membantu tetapi tidak akan memperbaiki keadaan secara ajaib dalam semalam,’ kata Neal Hudson, analis pasar perumahan di BuiltPlace.

Ia menambahkan: ‘Masyarakat mulai menyadari bahwa banyak dari blok-blok level baru ini tidak dibangun untuk bertahan lama sehingga Anda diminta untuk membeli aset yang mengalami depresiasi.’

Biaya layanan untuk rumah susun yang baru dibangun telah meningkat sebanyak 40 persen dalam lima tahun terakhir (financial institution Elm akan memiliki lebih banyak pengembangan lagi)

Dan itu juga berlaku untuk pasar kelas atas.

Penghuni One Hyde Park di London, yang dianggap sebagai blok menara termahal di negara itu, baru-baru ini memenangkan kasus pengadilan senilai ₤ 35 juta melawan kontraktor yang membangun rumah mereka.

Pengadilan Tinggi memerintahkan perusahaan konstruksi, Laing O’Rourke, untuk memperbaiki kerusakan pipa yang ditemukan pada tahun 2014, hanya tiga tahun setelah pembangunan mewah selesai.

Lalu, ada masalah pelapis dinding yang sedang berlangsung, yang dimulai dengan kebakaran Menara Grenfell yang mengerikan pada tahun 2017, ketika 72 orang kehilangan nyawa. Kepercayaan terhadap gedung apartemen bertingkat tinggi hancur dalam semalam. Perselisihan mengenai kelongsong terus berlanjut sejak saat itu.

“Kami juga masih melihat dampak dari pandemi ini ketika banyak pemilik apartemen menginginkan lebih banyak ruang dan pindah ke pedesaan,” jelas Parkin. ‘constable kehilangan sebagian daya tariknya selama waktu itu.’

Kenaikan suku bunga– dan biaya hipotek– adalah faktor lainnya.

Dari nilai terendah dalam sejarah sebesar 0, 1 persen pada bulan Maret 2020, suku bunga naik ke puncaknya sebesar 5, 25 persen pada tahun 2023 Suku bunga saat ini telah turun menjadi 3, 75 persen, namun biaya hidup telah meningkat secara besar-besaran selama lima tahun terakhir.

“Bukan hanya level yang menyadari tingginya biaya yang terkait dengan kepemilikan rumah susun,” kata Hudson. ‘Bahkan jika harga sewa tanah Anda lumayan, ada biaya tambahan untuk biaya layanan, asuransi bangunan, dan dana tambahan untuk perbaikan dan pemeliharaan.

‘Reformasi pemerintah seharusnya membantu menjadikan biaya-biaya ini lebih transparan dan adil, namun biaya tersebut akan tetap ada, baik apartemen Anda adalah hak sewa atau milik bersama.’

Bisa juga terjadi bahwa beberapa pembeli pertama kali meninggalkan rumah susun dan, sebaliknya, menabung untuk mencoba mencapai anak tangga kedua, sehingga menghindari dua pembayaran bea materai yang terpisah.

Persaingan sengit mengenai blok apartemen bertingkat tinggi mana di sisi selatan Sungai Thames yang paling jelek

Namun dengan harga sewa yang mencapai rekor tertinggi, sulit untuk membayangkan bahwa pasangan muda dapat menabung cukup uang setiap bulan atau setiap tahun untuk membayar uang jaminan atas sebuah rumah dibandingkan sebuah Roadway.

Bagi pembeli pertama, penurunan harga rumah susun secara luas tentu saja merupakan sebuah peluang. Ada kesepakatan yang harus dilakukan.

Namun jika perpindahan dalam beberapa tahun ke depan mulai terlihat genting, dengan nilai rumah yang lebih rendah dibandingkan saat Anda membelinya, maka calon pembeli akan takut untuk mengambil risiko.

Tangga properti pernah dihantam di masa lalu, namun ada bahaya nyata bahwa tangga tersebut akan segera rusak. Dan memperbaikinya akan memakan waktu puluhan tahun.

Selama bertahun-tahun, para pengembang diperbolehkan membangun blok-blok rumah susun di bawah standar, memanfaatkan kebutuhan akan perumahan yang lebih banyak– dan sampai ke Community.

Namun jika permainan ini diperuntukkan bagi para pembangun koboi, tidak ada tanda-tanda Road akan turun tangan untuk menyelamatkan pemilik level yang kini menjadi tahanan di rumah mereka sendiri.

Diskon besar tersedia sekarang …

Dikurangi ₤ 275, 000: Malden modern, Kentish fitness center, London NW 5, dijual maisonette 2 tempat tidur, ₤ 525, 000

Dengan lantai kayu, halaman dan dua kamar tidur yang tersebar di dua lantai, maisonette di Kota Kentish ini terdaftar pada Maret 2025 seharga ₤ 800 000, dikurangi empat kali lipat dari yang sekarang ditawarkan seharga ₤ 525 000 (foxtons.co.uk).

Dikurangi ₤ 499, 950: Park level, Fulham SW 6, 2 tempat tidur flat dijual, ₤ 775, 000

Melihat ke kanal di Chelsea Creek, bangunan Road di Fulham ini memiliki dua tempat tidur, dua kamar mandi, dan fasilitas mewah seperti pramutamu 24 jam, parkir bawah tanah, dan level. Itu dijual pada bulan Maret 2016 seharga ₤ 1 274 950 dan memasuki pasar lagi tahun lalu dan saat ini dijual seharga ₤ 775 000 (dexters.co.uk).

Dikurangi sebesar ₤ 440 000: Saffron Central Square, Croydon CR0, bachelor’s degree 2 tempat tidur dijual, ₤ 360, 000

Sebuah level penthouse di Croydon dengan dua teras, dua kamar tidur, dua kamar mandi dan dua ruang penerima tamu. Ini mulai dipasarkan pada Maret 2025 seharga ₤ 800 000 dan telah dikurangi menjadi ₤ 360 000 (foxtons.co.uk).

Dikurangi ₤ 69, 000: Branston Means, Birmingham B 18, 2 tempat tidur flat dijual, ₤ 180, 000

Dengan dinding logam dan batu flat terbuka, dan tepat di tengah Kawasan Perhiasan Birmingham, Real estate ini memiliki dua tempat tidur, dua kamar mandi, dan dua tempat parkir. Pada tahun 2016, dijual seharga ₤ 295 000 dan kemudian dipasarkan bulan ini seharga ₤ 249 000 dan telah dikurangi menjadi ₤ 180 000 (maguirejackson.com).

Dikurangi ₤ 75, 000: William Jessop Roadway, Liverpool L 3, 2 tempat tidur flat dijual, ₤ 275, 000

Dengan pemandangan sungai, dua tempat tidur, dua kamar mandi, tempat parkir dan pramutamu, bachelor’s degree lantai 17 di Liverpool ini terdaftar pada Juli 2025 seharga ₤ 350, 000 dan telah dikurangi lima kali lipat, sekarang seharga ₤ 275, 000 (xorealty.co.uk) flat, 01512 219064

Dikurangi ₤ 30, 000: Waterloo bata, Liverpool L 3, 2 tempat tidur bata dijual, ₤ 200, 000

Terletak di gudang terdaftar Kelas II, dengan langit-langit {bata|bachelor’s degree}, dua tempat tidur dan dua kamar mandi, ini dipasarkan pada bulan Oktober seharga ₤ 230 000, sekarang ₤ 200 000 (entwistlegreen.co.uk).