H&R memberikan hasil sederhana pada tahun 2025 dengan peningkatan NOI properti yang sama 1,6% (tunai) dan FFO dari CAD 1,21 per unit (+1,4%), menggunakan secara kasar CAD 527 juta hasil penjualan aset untuk membayar utang sementara leverage pro forma sudah dekat 41,8% utang terhadap aset Dan 8,7x utang terhadap EBITDA.
Manajemen secara aktif melakukan reposisi portofolio, menjual beberapa aset perkantoran dan ritel sehingga segmen perkantoran seharusnya menjadi fokus 12% dari aset dan eceran tentang 4% dari aset pro forma, dengan pelepasan utama (termasuk Hess Tower dan 25 Sheppard) yang ditargetkan hingga tahun 2026.
Lantower menghadapi tekanan sewa tetapi pengumpulan dan pembaruan yang stabil, memperkirakan pasokan kompetitif baru akan berkurang 36% pada tahun 2026dan akan mengalihkan pengelolaan properti ke Greystar pada 1 April 2026 untuk meningkatkan leverage operasi dan mengurangi biaya.
H&R Real Estate Investment Trust (TSE:HR.UN) melaporkan pertumbuhan yang moderat dari tahun ke tahun pada tahun 2025 meskipun apa yang manajemen gambarkan sebagai latar belakang makro dan sektor yang menantang, menunjukkan adanya hambatan termasuk kekhawatiran pasokan multikeluarga, pasar perkantoran yang lemah, ketidakpastian terkait perang tarif, dan perekonomian Kanada yang lebih lemah.
Pada laporan pendapatan kuartal keempat REIT, Chief Financial Officer Larry Froom mengatakan kepercayaan tersebut telah tercapai Pertumbuhan 1,6% dalam pendapatan operasional bersih (NOI) properti yang sama berdasarkan uang tunai untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2025, dibandingkan tahun sebelumnya. Dana dari operasi (FFO) masuk sebesar CAD 1,21 per unitnaik 1,4% dari CAD 1,20 pada tahun 2024.
Froom mencatat bahwa kinerja tersebut datang bersamaan dengan penjualan aset yang berarti, dengan menyatakan bahwa H&R menyelesaikan sekitar penjualan properti CAD 527 juta selama periode dua tahun dari 1 Januari 2024 hingga 31 Desember 2025.
Manajemen membagi kinerja NOI properti yang sama berdasarkan segmen, menyoroti peningkatan pada sektor residensial, perkantoran, dan ritel, sementara hasil industri menurun.
Perumahan: NOI properti yang sama berdasarkan uang tunai naik 1,1% pada Q4 2025 dibandingkan dengan Q4 2024 dan meningkat 1,2% untuk setahun penuh 2025 dibandingkan 2024.
Kantor: NOI properti yang sama meningkat 1,5% untuk Q4 2025 tahun-ke-tahun dan setahun penuh 2025 dibandingkan tahun 2024. Tingkat hunian kantor mencapai 96% pada 31 Desember 2025, dengan sisa jangka waktu sewa rata-rata 5,2 tahun. Froom mengatakan lowongan diperkirakan akan meningkat pada tahun 2026 karena sewa RBC seluas sekitar 189,000 kaki persegi di 330 Front Street akan jatuh tempo pada akhir tahun 2025, menambahkan bahwa H&R sedang bernegosiasi dengan calon penyewa untuk sebagian dari ruangan tersebut.
Pengecer: NOI properti yang sama naik 4,4% di Q4 dan 6,7% untuk setahun penuh, didorong oleh peningkatan hunian di River Landing dan “Forex,” menurut Froom.
Industri: NOI properti yang sama turun 9% di Q4 dan turun 3,7% untuk tahun ini. Tingkat hunian industri turun menjadi 90,7% pada 31 Desember 2025, dari 98,9% pada tahun sebelumnya.
Froom juga menguraikan rencana dan penyelesaian reposisi portofolio, khususnya di bidang perkantoran dan ritel. Portofolio perkantoran H&R terdiri dari 15 properti pada akhir tahun, dengan empat di antaranya diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual. Dua dari empat aset tersebut terjual pada Januari 2026. Froom mengatakan Hess Tower diperkirakan akan terjual pada akhir Februari 2026, sedangkan 25 Sheppard diperkirakan akan terjual pada paruh kedua tahun 2026. Setelah menjual keempat aset tersebut, manajemen memperkirakan segmen perkantoran akan mewakili sekitar 12% dari total aset real estat berdasarkan proforma.
Di bidang ritel, Froom mengatakan investasi bersih REIT di Echo dan 22 properti ritel Kanada telah dijual pada Januari 2026, dengan tiga properti ritel Kanada lainnya diperkirakan akan dijual pada bulan Maret. Setelah penjualan tersebut, satu-satunya aset ritel adalah komponen komersial River Landing, yang diharapkan manajemen akan terwakili 4% dari total aset real estat.
Di bidang industri, manajemen mengatakan tiga pengembangan dengan luas total sekitar 360.000 kaki persegi yang dimiliki oleh H&R semuanya telah disewakan. Dua sewa dengan total luas sekitar 204,000 kaki persegi diharapkan dimulai pada Q1 2026, sedangkan sewa ketiga diharapkan dimulai pada Q4 2026.
Froom mengatakan H&R Rasio pembayaran FFO dan AFFO masing-masing sebesar 50% dan 60% untuk tahun 2025. Ia menambahkan, hasil penjualan aset yang diumumkan telah digunakan untuk membayar utang.
Secara pro forma, manajemen mengharapkan utang terhadap total aset (pada bagian proporsional REIT) menjadi 41,8%, dan utang terhadap EBITDA menjadi 8,7x.
Emily Watson, Chief Operating Officer Lantower, menganggap tahun 2025 sebagai tahun yang tidak biasa bagi banyak keluarga di AS karena peningkatan pasokan, momentum yang lebih lambat, dan pertumbuhan lapangan kerja yang lebih lemah yang menekan harga di beberapa pasar Sun Belt. Meski begitu, dia mengatakan pengumpulan dana tetap kuat dan retensi penduduk tetap tinggi, dengan pembaruan membantu menstabilkan hasil bahkan ketika harga sewa baru masih tertekan di pasar tertentu.
Watson mengutip pelacakan pertumbuhan upah di atas 3% dan rata-rata rasio sewa terhadap pendapatan mendekati 20% sebagai hal yang mendukung keterjangkauan, dan mengatakan kurang dari 10% perpindahan selama tahun ini terkait dengan pembelian rumah, yang menurutnya merupakan tingkat terendah dalam sejarah platform tersebut.
Ia juga menyebutkan adanya perubahan dalam prospek pasokan, dengan mengatakan bahwa data perkiraan menunjukkan pasokan kompetitif baru diperkirakan akan menurun secara signifikan, termasuk a Pengurangan 36% pada tahun 2026 dibandingkan dengan tahun 2025.
Secara operasional, Watson mengatakan NOI perumahan dengan properti yang sama dalam dolar AS meningkat 1,1% secara tunai di Q4, terutama karena biaya operasional yang lebih rendah termasuk perbaikan dan pemeliharaan, asuransi, dan biaya piutang tak tertagih. Hal ini sebagian diimbangi oleh pendapatan sewa yang lebih rendah di H&R Sun Belt Properties yang terutama disebabkan oleh rendahnya tingkat hunian. Tingkat hunian aset yang sama mengakhiri kuartal ini sebesar 92,8%, turun 2,2% dari tahun sebelumnya dan turun 1,8% dari Q3.
Watson mengatakan trade-out sewa campuran Sun Belt adalah -3,2% di Q4, meningkat 30 basis poin dari Q3 dan meningkat 280 basis poin dari Q4 2024. Trade-out sewa baru adalah -12,4%, sementara tarif sewa pembaruan meningkat 4%.
Dia juga mengatakan nilai pasar wajar portofolio Sun Belt didukung oleh penilaian pihak ketiga dan transaksi pasar terkini, mempertahankan tingkat kapitalisasi tertimbang sebesar 4,9%, yang menurutnya konsisten dengan Q3.
Mengenai aktivitas pengembangan, Watson mengatakan aset Dallas terus disewakan, dengan Lantower West Love dengan tingkat hunian 90% dan Lantower Midtown dengan tingkat hunian 84%, dengan stabilisasi diperkirakan terjadi pada awal Q2. Dia mengatakan kedua properti tersebut diselesaikan tepat waktu dan sesuai anggaran serta kinerjanya melebihi penyerapan pasar, dengan rata-rata 21 sewa per bulan dibandingkan standar industri sekitar 12 sejak perpindahan awal.
Watson mengatakan Lantower Bayside di Tampa dijadwalkan untuk pemindahan pertama pada bulan Maret 2026, dan Lantower Sunrise di Orlando dijadwalkan untuk pemindahan pertama pada bulan April, dengan penyelesaian diharapkan pada pertengahan tahun 2026 untuk keduanya. Dia menambahkan bahwa Lantower memiliki sembilan pengembangan Sun Belt yang sedang direncanakan dengan total sekitar 2.900 suite yang dimiliki oleh H&R.
Ke depan, Watson mengatakan Lantower akan beralih ke model manajemen properti pihak ketiga melalui Greystar mulai 1 April 2026yang bertujuan untuk meningkatkan leverage operasi, mengurangi overhead tetap, dan menambah fleksibilitas. Dalam sesi tanya jawab, manajemen mengatakan outsourcing manajemen properti dapat meningkatkan daya beli dan mengurangi biaya di seluruh item, dengan mengutip contoh seperti diskon cat. Manajemen juga mengatakan peralihan ini dapat mempermudah perputaran aset di seluruh pasar tanpa terkendala oleh beban tambahan dari organisasi manajemen properti internal yang sedang berkembang.
Menanggapi pertanyaan analis, CEO Tom Hofstedter mengatakan kurangnya pengumuman disposisi baru-baru ini sebagian besar bersifat musiman dan bahwa H&R tidak mengejar penjualan “demi melakukan penjualan.” Dia merujuk pada potensi aktivitas yang terkait dengan pengambilalihan lahan Caledon untuk perluasan Highway 413 dan mencatat bahwa REIT mengharapkan pembaruan pada aset termasuk 26 Wellington dan 25 Sheppard, sambil menekankan bahwa transaksi dapat memakan waktu.
Hofstedter juga membahas Front 310–330, yang sebelumnya telah dibahas untuk dijual, dengan mengatakan bahwa Front tersebut tidak lagi dalam diskusi disposisi aktif. Dia mengatakan H&R memutuskan untuk fokus pada penyewaan, menggambarkan properti tersebut memiliki blok ruang kosong yang luas yang tidak biasa di pusat kota Toronto dan menyatakan optimisme untuk menyewakannya pada tahun 2026, dengan potensi penjualan setelah stabil.
Mengenai pengurangan nilai wajar di Long Island City—khususnya Jackson Park—Hofstedter mengatakan REIT memperoleh penilaian pihak ketiga dan memilih untuk menyesuaikan nilai dengan apa yang diyakini manajemen “selalu”, dan menggambarkannya sebagai masalah akuntansi dan bukan perubahan nilai.
Mengenai potensi disposisi pada tahun 2026, Hofstedter mengatakan hasilnya bergantung pada faktor-faktor di luar kendali REIT, namun menyarankan kemungkinan kisaran pendapatan “serendah $500 juta” hingga “lebih dari $1 miliar” dari aset yang dipertimbangkan, sambil memperingatkan bahwa waktu dan jumlahnya masih belum pasti.
H&R REIT adalah salah satu perwalian investasi real estat terbesar di Kanada. H&R REIT memiliki kepemilikan dalam portofolio Kanada dan AS yang terutama terdiri dari perumahan berkualitas tinggi (beroperasi sebagai Lantower Residential), properti industri dan perkantoran seluas sekitar 21,3 juta kaki persegi.
