Musim badai tahun ini, yang menurut para peramal sangat mungkin di atas rata -rata, dapat memperburuk kerapuhan yang diletakkan di pasar kondominium Florida dengan kekacauan yang mengikuti implementasi undang -undang keselamatan bangunan baru.
“Musim badai yang parah dapat mendorong kondominium yang rentan-terutama bertingkat tinggi di kabupaten pesisir-kloser ke usul fungsional dan finansial,” kata Alessandra Stivelman, mitra di Eisinger Law, mengatakan kepada Eisinger Law, Newsweek.
Bracing untuk musim badai di atas rata-rata
Administrasi Kelautan dan Atmosfer Nasional (NOAA) mengatakan bahwa musim badai tahun ini, yang akan berlangsung hingga 30 November, memiliki peluang 60 persen untuk berada di atas normal, dengan 13-19 badai yang diproyeksikan, enam hingga 10 badai dan tiga hingga lima badai besar.
Untuk posisinya di pantai, Florida sangat rentan terhadap badai dan kemungkinan akan dilanda beberapa badai yang diproyeksikan ini. Pemilik rumah di negara bagian ini sudah membayar beberapa premi asuransi rumah paling mahal di negara ini, sebagian karena meningkatnya paparan bencana untuk operator di negara bagian.
Selama lima tahun terakhir, beberapa perusahaan asuransi besar telah memotong cakupan di bagian -bagian paling rentan dari Florida atau ditarik dari negara sepenuhnya, sering kali mengutip biaya yang meningkat sebagai alasan utama di balik keputusan mereka.
Premi asuransi rumah, dalam jumlah waktu yang sama, telah melaju tiga kali lipat. Saat ini, biaya rata -rata asuransi rumah di Negara Bagian Sunshine adalah $ 2.625 per tahun –24 persen lebih dari rata -rata nasional $ 2.100, menurut Nerdwallet.
Di atas kenaikan premi asuransi rumah, pemilik kondominium di Florida juga sekarang menghadapi biaya asosiasi pemilik rumah yang lebih tinggi (HOA) sebagai akibat dari inspeksi yang diamanatkan berdasarkan undang -undang keselamatan bangunan baru. Undang-undang ini, yang disahkan setelah runtuhnya kondominium pantai 12 lantai di Surfside pada tahun 2021 tetapi memiliki tenggat waktu penting pertama pada tanggal 31 Desember 2024, juga mensyaratkan asosiasi kondominium untuk menjaga cukup dana untuk membayar perbaikan yang diperlukan dan pekerjaan pemeliharaan.
Untuk menghindari kenaikan biaya, banyak pemilik kondominium telah mencoba menjual unit mereka – tetapi pasar sekarang jenuh dengan daftar yang menemukan sangat sedikit pembeli yang tertarik.
“Inspeksi yang diamanatkan berdasarkan undang -undang keselamatan kondominium baru telah mengungkap kekurangan struktural yang mahal. Jika badai besar memaparkan atau memperburuk kondisi ini, pembeli akan menjadi lebih ragu -ragu,” kata Stivelman.
Pemilik kondominium mungkin akhirnya terjebak dengan properti yang rusak yang akan memiliki sedikit pengaruh di pasar dan akhirnya akan lebih mahal. Jika topan mogok, “asosiasi mungkin dipaksa untuk mengalokasikan sumber daya substansial untuk perbaikan dan deductible asuransi pada saat yang sama diperlukan untuk mendanai cadangan yang tidak dapat lagi dibebaskan,” kata Stivelman.
Selain itu, badai yang sangat merusak dapat membuat banyak properti tidak memenuhi syarat untuk pembiayaan konvensional, menambahkan lebih banyak kondominium Florida ke daftar properti “terdaftar” oleh Fannie Mae dan Freddie Mac.
Risiko apa yang dihadapi kondominium?
Menurut Stivelman, “kondominium, terutama yang terletak di daerah pesisir dan rawan banjir seperti Florida, secara inheren rentan terhadap badai karena kepadatan tinggi, konstruksi multi-cerita dan infrastruktur bersama.”
Kondominium yang lebih tua dibangun sebelum implementasi kode bangunan Florida yang diperbarui mungkin tidak memiliki resistensi beban angin yang memadai, sistem penahan atap dan jendela-jendela yang dinilai dampak, katanya.
“Bahkan bangunan yang lebih baru dibangun mungkin tidak cukup dipelihara dan atau dibangun untuk menahan badai,” tambahnya.
Bangunan kondominium mungkin juga tidak memiliki sistem waterproofing dan drainase yang diperlukan untuk menahan hujan lebat dan lonjakan badai yang sering datang dengan badai. Mereka yang berada di zona banjir Badan Manajemen Darurat Federal (FEMA), juga, khususnya berisiko untuk banjir, jamur dan kerusakan jangka panjang pada yayasan dan sistem listrik, kata Stivelman.
Bryan R. Smith/AFP Via Getty Images
“Tinggal di Florida, intrusi air adalah kekhawatiran yang terus -menerus dan terus berkembang bahkan di luar musim badai. Iklim subtropis negara bagian ini sering membawa curah hujan deras, sering kali ledakan yang singkat dan intens yang dapat membanjiri sistem pembangunan,” katanya.
“Selain itu, pengembangan perkotaan yang cepat dan peningkatan kepadatan konstruksi telah menempatkan ketegangan yang signifikan pada infrastruktur lokal,” tambah Stivelman.
“Di banyak daerah, sistem drainase air hujan dan utilitas belum cukup ditingkatkan untuk menangani peningkatan volume limpasan. Akibatnya, air cenderung menumpuk dengan cepat di sekitar membangun fondasi, struktur parkir, dan unit tingkat bawah, meningkatkan kemungkinan rembesan, banjir, dan kerusakan kelembaban jangka panjang.”
Kerusakan pada bagian -bagian penting dari sebuah bangunan kondominium – termasuk lift, sistem mekanis, atap, dan eksterior bangunan, yang seringkali merupakan tanggung jawab asosiasi kondominium – juga menciptakan “ketegangan finansial untuk asosiasi maupun warga,” kata Stivelman.
Di tempat yang ketat
Krisis asuransi rumah yang dibuka di Florida selama beberapa tahun terakhir telah membuat banyak pemilik rumah berjuang untuk menemukan pertanggungan, baik karena kebijakan di pasaran tidak terjangkau atau karena tidak ada opsi yang tersedia sama sekali.
“Banyak asosiasi kondominium berjuang dengan properti yang kurang diasuransikan, meningkatnya premi dan persyaratan cakupan yang membatasi, yang semuanya dapat meninggalkan bangunan kondominium yang terpapar kerugian yang signifikan ketika Badai menyerang,” kata Stivelman.
Karena meroketnya nilai properti dan biaya rekonstruksi, banyak asosiasi menemukan bahwa kebijakan properti mereka saat ini tidak mencerminkan biaya penggantian aktual. Beberapa bangunan membawa kebijakan berdasarkan penilaian yang sudah ketinggalan zaman, yang dapat mengakibatkan pembayaran sebagian atau tidak memadai setelah kerugian.
Karena kesulitan dalam menemukan asuransi yang terjangkau di negara bagian, “asosiasi sering tidak punya pilihan selain menerima deductible yang lebih tinggi dan mengurangi batas cakupan, atau untuk beralih ke kelebihan dan surplus lines operator, yang kurang diatur dan mungkin menawarkan pertanggungan yang lebih sempit,” kata Stivelman.
“Selain itu, deductible badai di Florida biasanya berbasis persentase, dan bisa berarti biaya saku yang signifikan sebelum cakupan dimulai,” tambahnya.
“Banyak asosiasi tidak memiliki dana cadangan untuk memenuhi deductible ini, menunda perbaikan dan pemulihan kritis,” katanya. “Bahkan ketika pertanggungan ada, pembayaran klaim jarang langsung.”
Penanggung membutuhkan dokumentasi yang luas, laporan teknik, dan kadang -kadang akuntansi forensik untuk memproses klaim. “Garis waktu dari kerugian ke penggantian dapat memakan waktu berbulan -bulan atau bahkan bertahun -tahun, tergantung pada kompleksitas klaim dan respons perusahaan asuransi,” kata Stivelman.
Sebuah studi baru -baru ini oleh Cotality menemukan bahwa lebih dari 8 juta rumah di Florida berisiko menderita kerusakan angin topan yang sedang atau lebih besar tahun ini, sementara lebih dari 2 juta berisiko mengalami kerusakan badai yang signifikan.
