Untuk menjaga kelas menengah di The golden state, haruskah pengembang membangun rumah untuk disewa? Atau memiliki? – Berita Merkurius

Ketika Anda membayangkan penyewa perumahan yang terjangkau, Christopher McCormick mungkin bukan siapa yang terlintas dalam pikiran.

Pengembang perangkat lunak berusia 38 tahun sedang dalam perjalanan untuk bekerja pada awal 2020 ketika ia melewati gedung apartemen yang terjangkau yang sedang dibangun di Emeryville. Dia terkejut menemukan bahwa pendapatan tahunannya-$ 79 400 -memenuhi syaratnya untuk system satu kamar tidur di bawah-pasar. Sewa itu hanya $ 2 100 per bulan-hampir $ 600 kurang dari apartemen dengan harga pasar serupa. Dia memasuki lotre dan, beberapa bulan kemudian, pindah.

Apartemen berpenghasilan moderat McCormick adalah bagian dari upaya California untuk menjaga kelas menengahnya dari pindah. Negara bagian memiliki tujuan untuk membangun 2, 6 juta unit baru pada tahun 2032 untuk memenuhi permintaan dan menjaga biaya dari balon lebih lanjut. Dari mereka, 420 800 dimaksudkan agar terjangkau bagi rumah tangga berpenghasilan sedang, yang menghasilkan antara 80 % dan 120 % dari pendapatan typical daerah-untuk keluarga empat, antara $ 125 050 dan $ 191 750 di Kabupaten Alameda, dan $ 159 550 dan $ 234 250 di Santa Clara Area.

Untuk sebagian besar, pasar tidak membangun perumahan semacam ini-itulah sebabnya pemerintah negara bagian dan lokal memberikan insentif kepada pengembang, seperti memungkinkan lebih banyak kepadatan atau lebih sedikit parkir jika mereka termasuk device di bawah pasar. Perumahan berpenghasilan menengah tidak memenuhi syarat untuk pembebasan pajak properti yang sama dengan perumahan berpenghasilan rendah.

Namun, lima tahun dalam rencananya, pengembang di The golden state hanya membangun 22 316 device berpenghasilan sedang. Dengan suku bunga tinggi dan sewa yang tidak tumbuh seperti yang diprediksi beberapa, mereka mengatakan mereka membutuhkan lebih banyak insentif untuk jenis perumahan ini untuk pensil secara finansial.

Tetapi ada ketidaksepakatan di mana pemerintah harus campur tangan: haruskah itu mendorong lebih banyak rumah berpenghasilan menengah untuk disewa orang, atau memiliki?

Jawabannya, sebagian besar pakar perumahan akan setuju, keduanya. California membutuhkan lebih banyak dari semua jenis perumahan untuk memanjat keluar dari krisis keterjangkauannya yang mendalam.

Pengembang cenderung mendukung pembangunan perumahan sewa di daerah berbiaya tinggi karena menawarkan arus kas yang lebih mantap, risiko hukum yang lebih rendah, dan permintaan yang lebih kuat dari penyewa yang tidak mampu membeli. Kebijakan perumahan berpenghasilan sedang telah mengikuti status ini, sebagian besar berfokus pada penyewa. Namun, bahkan menghasilkan dukungan untuk insentif perumahan sewa telah terbukti pertempuran yang berat.

Dua tagihan sesi legislatif ini berusaha menawarkan keringanan pajak untuk perumahan berpenghasilan menengah. Yang pertama, SB 336 Dari Legislator San Francisco Demokrat Scott Wiener, akan memperluas pembebasan pajak properti ke gedung-gedung dengan unit-unit yang disisihkan untuk penyewa tersebut-manfaat yang saat ini disediakan untuk pengembang yang melayani penyewa berpenghasilan rendah. Di sisi penjualan, ABDOMINAL 595 yang diusulkan oleh Majelis Demokrat Juan Carrillo dari Palmdale, akan menciptakan kredit pajak baru untuk pembangun rumah yang membangun rumah yang dibatasi pendapatan.

Kedua tagihan meninggal. Ketika The golden state menghadapi kekurangan anggaran $ 12 miliar, lawmaker menolak keras di sebagian besar langkah -langkah yang mungkin menguras pundi -pundi kota atau negara bagian.

Tapi idenya tidak hilang. Versi SB 336 telah muncul di hadapan legislatif hampir setiap tahun sejak 2019 Banyak pendukungnya mengatakan itu adalah jenis perbaikan struktural yang akan membantu membangun perumahan berpenghasilan sedang pada skala.

Salah satu pendukung utama, tidak mengejutkan, adalah pengembang Bay Area – Enrique Landa.

Perusahaannya, Partner Funding, memimpin pembangunan kembali besar -besaran Pembangkit Listrik Potrero 29 hektar Di sepanjang tepi laut San Francisco, yang akan mencakup 2 600 rumah baru-sepertiga dari mereka dengan harga sewa di bawah pasar. Bangunan pertama diatur untuk membuka musim gugur ini, dengan semua 105 apartemen yang disediakan untuk penyewa berpenghasilan sedang.

“Kami hanya dapat melakukan ini karena kami memiliki proyek yang lebih besar yang dapat mensubsidi silang upaya ini,” kata Landa pada sidang Senat pada bulan Mei. “Ini bukan jalur yang dapat ditiru – tetapi dengan undang -undang ini, bisa jadi.”

Tetapi ada pertanyaan apakah perumahan berpenghasilan sedang menawarkan cukup diskon untuk membenarkan pembebasan pajak besar.

Investigasi Bay Location News Group baru-baru ini menemukan bahwa di luar daerah yang sangat berbiaya tinggi, seperti San Mateo Area dan San Francisco, system berpenghasilan sedang tidak selalu memberikan diskon yang berarti untuk tarif pasar. Khususnya, 7 % dari unit perumahan berpenghasilan sedang yang dibangun dalam beberapa tahun terakhir di sekitar Bay Area kosong-dua kali lipat lowongan untuk system yang ditargetkan untuk penyewa yang menghasilkan di bawah 80 % dari pendapatan average daerah.

Rich Wallach, seorang pengembang perumahan yang terjangkau dengan perumahan Burbank di Santa Rosa, mengatakan sangat penting bahwa kebijakan apa pun yang akan mensubsidi perumahan berpenghasilan sedang termasuk ketentuan yang sewa memberikan diskon yang signifikan.

“Trik untuk tidak memiliki device kosong duduk adalah meremehkan pasar – tidak berada di pasar,” kata Wallach.

Tetapi aktivis perumahan lainnya menduga ada hal lain yang berperan yang menjelaskan lowongan yang agak lebih tinggi di unit berpenghasilan sedang: Keluaran ke daerah berbiaya lebih rendah.

“Keluarga berpenghasilan sedang dapat mencapai titik dalam berjuang dengan keterjangkauan perumahan di mana mereka hanya memutuskan untuk meninggalkan wilayah itu,” kata Adam Briones, CEO California Neighborhood Builders, yang mengadvokasi akses ke kepemilikan rumah. “Ini adalah orang -orang yang ingin membeli rumah, dan mereka benar -benar tidak bisa melakukannya di Bay Area.”

Akhirnya itulah yang terjadi pada McCormick, penyewa Emeryville.

“Saya memberi orang lain uang tanpa membangun ekuitas sendiri,” kata McCormick.

Ketika dia melihat ke dalam perumahan di bawah-pasar untuk dijual, dia menemukan beberapa opsi di Emeryville-sebagian besar adalah kondominium, dan dengan biaya asosiasi pemilik rumah yang ditempelkan pada pembayaran hipotek bulanan, ditambah pajak properti, dia harus membayar sekitar $ 3 200 sebulan. Itu lebih dari yang dia rasa dia mampu dengan nyaman.

Jadi McCormick membeli sebuah rumah di pinggiran kota – Pittsburgh, Pennsylvania. Untuk rumah lima kamar tidur senilai $ 310 000, ia membayar hipotek bulanan $ 2 800

Briones melihat cerita seperti McCormick sebagai bukti yang perlu dilakukan negara untuk membantu orang membeli – bukan hanya sewa.

“Untuk sewa, pemilik tetap mempertahankan manfaat ekonomi,” kata Briones. “Jika kami mensubsidi device untuk pemilik rumah, itu membantu menciptakan kekayaan generasi untuk rumah tangga berpenghasilan sedang.”

Perumahan sewa telah menjadi fokus sebagian besar subsidi federal sejak setidaknya 1961, ketika pemerintah federal menciptakan Di bawah program suku bunga pasar untuk memberikan pinjaman berbunga rendah untuk pengembang penyewaan multi-keluarga dengan imbalan pembatasan keterjangkauan. Fokusnya semakin mengakar ketika mantan Presiden Ronald Reagan menciptakan Kredit pajak perumahan berpenghasilan rendah Pada tahun 1986, yang memberikan insentif pajak kepada pengembang swasta yang membangun perumahan yang terjangkau. Program ini masih merupakan alat utama untuk membiayai perumahan baru yang terjangkau di seluruh negeri.

Namun sebelum itu, para pembuat kebijakan memikirkan cara untuk mensubsidi produk untuk penjualan. Pada tahun 1955, New York melewati Program Mitchell-Lama yang memungkinkan penciptaan perusahaan perumahan laba terbatas. Perusahaan-perusahaan ini bisa mendapatkan pembiayaan dengan harga rendah untuk menutupi hingga 95 % dari biaya proyek, ditambah keringanan pajak properti utama, yang memungkinkan pengembang untuk membangun perumahan yang dibeli oleh warga New York menengah. Sebagai imbalan atas insentif, pengembang terbatas pada laba 6 % dari dividen (kemudian meningkat menjadi 7 % pada tahun 1969) Program ini menghasilkan lebih dari 130 000 unit di New York City saja-setengah dari mereka untuk dijual.